나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30741 [1] 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '경양초등학교' 북동측 인근 수하임아파트 101동내에 위치하며, 주위환경은 아파트단지. 학교, 고속도로 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

차량진출입이 용이하며, 제반 교통사정은 대체로 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층건 중 16층 1603호 남동향 계단식임. 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일마감 등, 창호 : 새시창틀유리창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비. 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

근사다리형 경사지로 아파트 1동 및 부속건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건현황

본건은 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 16층 1603호에 위치한 아파트로, 감정평가액은 210,000,000원입니다. 총 토지 면적은 32.50㎡(약 9.83평)이며, 건물 면적은 58.01㎡(약 17.55평, 전용면적 추정)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

1.2. 사건 및 채권자 정보

사건번호는 광주지방법원 2026타경30741 (1)이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 건에 대한 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동에 소재한 수하임아파트 101동 16층 1603호이며, 인근에 경양초등학교가 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 학교, 고속도로 등이 혼재된 아파트 지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 단지 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 주변 시설

단지 인근에는 경양초등학교가 있으며, 국립광주박물관, 매곡산, 운암산 등 자연을 즐길 수 있는 공간이 있습니다. 또한, 상권이 형성되어 있고 다양한 버스 노선으로 교통이 편리한 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2017년 5월 4일 접수된 우리은행 근저당권(을1)으로, 채권액은 65,160,000원입니다. 소유권 보존 등기(갑1)는 유한회사와이지개발 명의로 2017년 5월 4일에 이루어졌습니다. 이후 채성아의 주택임차권(을2, 2019년 12월 3일 전입/확정)과 주택도시보증공사의 강제경매(갑2, 2026년 3월 13일 접수)가 등기되었으나, 이들 권리는 모두 말소 예정으로 확인됩니다. 총 등기부채권액은 234,060,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(채성아)가 확인되며, 보증금 168,900,000원, 차임 0원입니다. 전입 및 확정일자는 2019년 12월 3일이며, 배당신고일자는 2024년 12월 26일입니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 인수할 보증금은 0원입니다.

임차인: 채

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본 건이 위치한 운암동 일대는 아파트 단지가 밀집된 주거 지역입니다. 인근 경양초등학교를 중심으로 형성된 생활권으로, 주변에 학교 및 녹지 공간이 확보되어 있습니다.

4.2. 편의시설

도보 5분 거리에 편의시설이 위치해 있으나, 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 상권이 잘 형성되어 있다는 점으로 미루어 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 건은 경양초등학교와 학군이 연계되어 있으며, 경양초등학교는 1985년 개교한 공립 초등학교로 알려져 있습니다. 주변에는 중학교 진학률 정보도 함께 파악될 수 있습니다.

5.2. 교통 및 환경

단지 내 차량 진출입이 용이하고, 인근에 도로망이 잘 갖추어져 있어 교통이 편리합니다. 북서측으로는 왕복 4차선 도로와 접해 있습니다. 주변에 산이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리인 임차권 및 강제경매 등기는 모두 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없습니다. 다만, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 건축 및 법규

본 건은 제3종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 건축물대장과의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 아파트로, 경양초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 단지 주변으로 녹지 공간과 편의시설이 분포하고 있으며, 교통 여건도 무난한 수준입니다. 권리관계 또한 말소 기준 권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이라 인수 부담이 없어 깔끔한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 입지 조건

경양초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정에 선호도가 높을 수 있으며, 주변 산으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

8.2. 권리 관계의 명확성

인수되는 권리 없이 말끔한 등기 상태로 매각 예정되어 있어, 낙찰자가 권리 관계에 대한 부담 없이 취득할 수 있습니다.

8.3. 강제 경매 물건

강제 경매로 진행되어 채권자의 신청에 따른 진행이므로, 비교적 명확한 절차로 진행될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정평가액 210,000,000원을 기준으로 책정합니다.

9.2. 권고 입찰가

본 물건의 적정 입찰가는 감정평가액의 85~95% 수준을 고려해볼 수 있으며, 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반영하여 178,500,000원에서 199,500,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.