나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30686 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단체육공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 점포, 숙박업소 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

대상까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제2층 제201호 외 3개호로서 외벽: 타일 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

일련번호(가),(다),(라): 공부상 근린생활시설(골프연습장)로 이용중임. 일련번호(나): 공부상 근린생활시설(골프연습장 내 소매점)로 이용중임.

설비내역

건물 내 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선, 서측으로 약 7m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~ 20m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단 산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타 대상물건 (나),(다)는 면적과 용도의 표시변경(2022.09.14.)이 행하여져 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적이 상이한 바, 전유면적은 집합건축물대장상 면적으로 기재하였음.

물건 비고

- 2026.4.7.기준 관리비 1,912,280원 연체(2026.5.11.자 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30686 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5, 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 452,000,000원

토지면적: 37.71㎡ (약 11.4평)

토지 지분: 37.71㎡

건물면적: 148.80㎡ (약 45.0평)

건물 지분: 148.8㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 광주신우신용협동조합 (근저당권자)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 2026년 4월 7일 기준 관리비 1,912,280원 연체

등기부채권 총액: 1,604,713,674원

집합건물 등기부 요약:

소유권 이전: 김애심 (2017.10.26)

소유권 이전 청구권 가등기: 유한회사정평프라임 (2020.10.29)

근저당 (말소기준권리): 광주신우신용협동조합 (2022.06.16, 1,440,000,000원)

가압류: 주식회사디지비캐피탈 (2023.04.11, 164,713,674원, 말소)

압류: 광산구 (2023.11.10, 말소)

임의경매 개시 결정: 광주신우 (2026.03.13, 1,480,758,008원)

압류: 광산세무서장 (2026.04.01, 말소)

1.1. 입지조건

위 치: 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단체육공원' 서측 인근

주변 환경: 상가, 점포, 숙박업소 등이 소재하는 상업지대

교통 접근성: 차량 접근 용이, 제반 교통 상황 보통. 북측 왕복 2차선, 서측 약 7m 아스팔트 포장도로 접함

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 최고높이제한지역, 국가산업단지(첨단 산업기지사업완료지구)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 광주신우신용협동조합 근저당 (2022.06.16. 접수)

인수되는 권리: 원칙적으로 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되나, 다음의 임차인은 대항력 보유

임차인 현황:

(유)콜린: 전입/사업자등록일 2021-08-11, 대항력 있음. 보증금, 차임 미상. (금액 미상이라도 주의 필요)

박 : 전입일 2026-01-13, 대항력 없음. 보증금 5,000,000원.

서 : 전입일 2022-11-04, 대항력 없음. 보증금, 차임 미상. (금액 미상이라도 주의 필요)

유한회사씨엠프라임: 전입/사업자등록일 2021-04-05, 대항력 있음. 보증금, 차임 미상. (금액 미상이라도 주의 필요)

유한회사정평프라임: 전입/사업자등록일 2020-10-12, 대항력 있음. 보증금, 차임 미상. (금액 미상이라도 주의 필요)

임 : 전입일 2019-11-06, 대항력 있음. 보증금, 차임 미상. (금액 미상이라도 주의 필요)

인수 가능한 총 보증금: 0원 (제공된 정보 기준. 단, 대항력 있는 임차인들의 보증금 미상으로 인한 위험 존재)

기타 권리사항:

소유권 이전 청구권 가등기: 유한회사정평프라임

압류: 광산구 (세무 2과)

압류: 광산세무서장 (징세과)

1.3. 상권분석

입지: '첨단체육공원' 인근의 상업지대로, 주변에 상가, 점포, 숙박업소 등이 밀집하여 유동인구 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

주요 업종: 현재 근린생활시설(골프연습장, 소매점)로 이용 중이며, 상업지역 특성상 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 시설 개발 및 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 교통 상황은 양호한 편입니다. (1.1. 참조)

편의시설: 주변 상업지구 내 다양한 편의시설 이용 가능. '첨단체육공원' 인접으로 여가 및 휴식 공간 활용 가능.

주거 및 상업 환경: 상업지대 내 위치하여 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: (유)콜린, 유한회사씨엠프라임, 유한회사정평프라임, 임 등. 이들의 보증금 및 차임이 미상으로, 낙찰 시 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

관리비 연체: 1,912,280원 (2026.4.7. 기준)의 관리비 연체가 확인되었습니다. 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 추가적인 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

높은 등기부 채권 총액: 1,604,713,674원으로 감정가(452,000,000원) 대비 매우 높아 채권자의 회수 난이도가 예상됩니다.

명도 난이도: 대항력 있는 임차인 존재 및 관리비 미납 등으로 인해 명도 과정이 복잡하고 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 상업 지역 내에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. '첨단체육공원' 인근이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

그러나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재와 이들의 보증금 및 차임 정보 미상이라는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰 후 예상되는 보증금 인수 비용은 수익성을 크게 악화시킬 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

또한, 상당 금액의 관리비 연체는 낙찰자에게 추가적인 금전적 부담을 안겨줄 수 있습니다.

이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

'첨단체육공원' 인근 상업지대로서의 잠재적 미래 가치 상승 기대.

상업지역 내 근린생활시설로서 다양한 업종의 사업 운영 가능성.

건물 면적이 상당하여 (148.80㎡), 현재 이용 중인 골프연습장 등의 사업 운영 시 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 관리비 연체 등)를 충분히 고려하여 산정되어야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 차임이 미상임을 감안할 때, 이를 전부 인수해야 하는 최악의 시나리오까지 대비해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인과의 협상 가능성, 명도 소요 기간 및 비용, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

따라서, 현재 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가(452,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하되, 추가적인 현장 조사와 권리 분석을 통해 투자 가치를 면밀히 재평가한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.