나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30744 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '광주소프트웨어마이스터고등학교' 서측 인근에 위치하는 '송정크레지움 센트럴아파트' 4층 403호로서, 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상12층 건으로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지바름, 타일붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송정동 731-1 :일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20),전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30744 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 4층 403호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상12층

감정가: 202,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.12㎡ (약 8.19평)

토지지분: 27.123㎡ (약 8.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적 추정): 73.95㎡ (약 22.38평)

건물지분: 73.9539㎡ (약 22.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

*참고: 제공된 정보로는 분양면적을 확인할 수 없습니다.

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항:

주의사항:

특수물건정보:

*제공된 정보에 특이사항, 주의사항, 특수물건정보에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '광주소프트웨어마이스터고등학교' 서측 인근에 위치하며, '송정크레지움 센트럴아파트' 4층 403호입니다. 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

본건은 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지의 형상은 사다리형의 평지로, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

소재지인 송정동 731-1은 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

*특히, 비행안전제5구역(전술)에 해당한다는 점은 향후 건축 행위나 건물 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설 분석 (외부 검색 결과 반영)

*주변에 광주소프트웨어마이스터고등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

*근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

*외부 검색 결과, 해당 물건 주변에 직접적으로 언급될 만한 혐오시설이나 심각한 기피 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 비행안전제5구역(전술)에 포함되어 군사 시설 보호법상의 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

*소유권보존: 향원주택주식회사 (2018-05-29 접수)

*근저당권: 우리은행 (102,000,000원, 2018-05-29 접수) - 말소기준권리

*주택임차권: 조명숙 (178,000,000원, 2022-01-24 전입, 2024-02-28 확정) - 말소 예정

*강제경매: 주택도시보증공사 (206,599,042원, 2026-03-16 접수) - 본 경매 사건

*압류: 국민건강보험공단 (2026-05-21 접수) - 말소 예정

*압류: 북광주세무서장 (2026-06-16 접수) - 말소 예정

등기부채권 총액: 280,000,000원

3.2. 임차인 현황

*임차인: 조

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-24

확정일자: 2024-02-28

배당신고일자: 2024-06-07

대항력: 없음

비고:

*인수 보증금 합계: 0원

*임차인 조 는 전입일자(2022-01-24)가 말소기준권리(우리은행 근저당, 2018-05-29)보다 늦고, 확정일자(2024-02-28) 또한 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 우선 변제받지 못하는 경우 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리인 우리은행의 근저당(2018-05-29)보다 늦은 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주택임차권, 압류, 강제경매 또한 말소 대상입니다. 따라서 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 송정동은 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 기본적인 기능을 수행하고 있습니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 개발 가능성도 일부 존재하나, 현재는 아파트 단지와 주택들이 주를 이루는 환경입니다.

4.2. 배후 수요

아파트 단지 내 거주민 및 주변 주거 지역의 배후 수요를 가지고 있습니다. 인근에 광주소프트웨어마이스터고등학교가 있어 직장인 또는 관련 종사자 수요도 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

*건물은 철근콘크리트 구조로, 총 12층 중 4층에 위치하여 조망 및 일조량은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

*내외벽은 기본적인 마감 상태를 유지하고 있습니다.

*설비로는 일반적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5.2. 주변 편의시설

*인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

*근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

*광주송정역(KTX) 및 공항이 인근에 위치하여 교통 요충지로서의 이점이 있습니다.

5.3. 교육 환경

*광주소프트웨어마이스터고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

*단, 절대보호구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 학교 주변에서의 건축 등에 대한 규제가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

*토지이용계획상 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

*가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역 등도 건축 시 추가적인 검토가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

*임차인 조 의 경우 대항력이 없으며, 인수하는 보증금은 0원입니다. 그러나 경매 절차상 배당 과정에서의 변동 가능성이나 명도 협의 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 공실 및 관리 리스크

*현재 임대 관계는 미상으로, 공실 상태일 가능성 또는 명도 과정에서의 어려움이 있을 수 있습니다.

*경매 물건 특성상, 건물 노후화 정도나 하자 여부에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 광산구 송정동 소재 송정크레지움센트럴아파트 4층 403호는 법원 감정가 202,000,000원의 부동산 강제경매 물건입니다. 주변 주거 및 상업지 환경은 보통 수준이며, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 모두 소멸되는 깨끗한 상태로, 낙찰자는 명도 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상 비행안전제5구역(전술)에 해당하여 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

*말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리분석: 낙찰 후 인수하는 부담이 없어 명도가 순조롭게 진행될 가능성이 높습니다.

*주거지로서의 기본적인 인프라: 아파트 단지 및 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

*향후 개발 가능성: 일반상업지역에 해당하여 잠재적인 개발 가치가 있습니다.

*교통 요충지 접근성: 광주송정역(KTX) 등 주요 교통망과의 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

*인수 보증금 합계: 0원

*감정가: 202,000,000원

*예상 입찰가 산정 시, 감정가 202,000,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외하고, 물건의 시장 가치, 입찰 경쟁률, 현황 조사 결과 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

*본 물건은 권리상 문제가 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

*보수적인 접근 시, 감정가 대비 80%~90% 수준을 고려할 수 있습니다.

*최종 입찰가는 161,600,000원 ~ 181,800,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있는 일반적인 가이드라인입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.