나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30264 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1267-22 세움펠리피아 9층 925호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2026타경30264 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1267-22 세움펠리피아 9층 925호

* 용도: 오피스텔 (건축물표제부상 업무시설, 제1종근린생활시설)

* 건축년도: 2021년

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 6.35㎡ (약 1.92평)

* 건물면적: 21.44㎡ (약 6.49평, 전용면적)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 갑3)

* 기타 주요 채권자: 패류살포양식수산업협동조합 (등기부상 갑4 가압류)

2. 입지조건

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가에 위치한 세움펠리피아 건물 내부에 있습니다.

* 건물 상태: 2021년에 준공되어 비교적 최신 축에 속하는 오피스텔입니다.

* 주변 환경: 제공된 정보만으로는 상세한 주변 환경 파악이 어려우나, 오피스텔은 일반적으로 도심지 또는 상업/업무 지구에 위치하여 관련 편의시설 이용이 용이한 경우가 많습니다.

* 교통: 제공된 정보에는 구체적인 교통 상황이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 해당 물건지 주변에 특이 혐오시설 정보가 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 28일에 설정된 주택도시보증공사의 전세권 설정 등기(을1)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금은 없습니다.

* 주요 등기 내용 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (남윤철)

* 을1: 전세권설정 (주택도시보증공사, 105,000,000원) - 말소기준권리

* 을1-2: 1번전세권변경 (105,000,000원)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 108,155,822원) - 본 경매 사건

* 갑4: 가압류 (패류살포양식수산업협동조합, 158,131,008원)

* 등기부채권 총액: 약 263,131,008원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2021년 5월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 분석되며, 이는 말소기준권리와 일치하는 내용입니다.

4. 상권분석

* 위치: 전주시 덕진구 내에 위치하고 있어, 해당 지역의 주요 상권 및 업무 지구와의 접근성을 고려해볼 수 있습니다.

* 이용 현황: 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능하며, 주변의 상업 시설 및 편의 시설 이용이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. (상세 상권 정보는 추가 분석 필요)

5. 생활정보

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 교통망 등에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 오피스텔로서 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 승용 승강기 1대와 비상용 승강기 3대가 설치되어 있어 총 4대의 승강기를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 상 인수되는 채무는 없으나, 등기부상 채권 총액이 약 2억 6천만원 이상으로 높은 편입니다.

* 오피스텔은 공실 발생 위험이 상존하므로, 투자 시 임대 수익률 및 공실 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

* 최근 실거래가를 면밀히 분석하여 감정가 대비 적정 낙찰가율을 판단해야 하며, 과도한 경쟁으로 인한 낙찰가 상승 가능성도 고려해야 합니다.

* 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 부분을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로서, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 현재 감정가 수준과 최근 실거래가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 전주 지역 오피스텔 시장 동향 및 해당 물건의 향후 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공으로 최신식 시설을 갖춘 신축 오피스텔이라는 점.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상된다는 점.

* 전주 지역 내 소형 부동산 투자로서의 매력.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (만원 단위):

* 2026년 4월 25일 (8층): 11,400만원

* 2026년 4월 16일 (9층): 10,500만원

* 2026년 2월 23일 (8층): 10,800만원

* 최근 9층 실거래가는 10,500만원으로 확인됩니다. 물건의 감정가는 11,700만원입니다.

* 권리 분석 결과 인수 보증금이 0원이므로, 시세보다 저평가된 금액으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 보수적인 관점에서 접근한다면, 최근 9층 실거래가 수준 또는 약간 하회하는 가격을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.