나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30254 [1] 전북특별자치도 김제시 공덕면 황산리 982-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 김제시 공덕면 황산리 소재 ‘외항마을’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 신규 택지가 조성된 지대로 단독주택, 주거나지, 농경지 및 임야, 태양광발전소 등이 혼재합니다.

교통상황

인근 간선도로 및 진입로를 통해 본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

유사 세장형의 토지이며, 단독주택 건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6M정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형), 가축사육제한구역(2023-12-21) (전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 대상토지상에는 철거 및 이동이 가능한 공작물 및 수목, 조경석 등이 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가): 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층으로, 외벽: 벽돌치장쌓기 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 장판지, 데코타일, 자기질 타일 등 마감, 창호: 새시창호입니다. ㉠: 경량철골조 판넬지붕입니다.

이용상태

일련번호 2-가): 단독주택으로 이용중입니다. ㉠: 보일러실 및 창고

설비내역

일련번호 2-가): 기본적인 급배수 위생설비 및 보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적및건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물(㉠)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정서상㉠) 포함
2. 본건 지상에 소재하는 공작물 및 수목, 조경석 등은 각 매각에서 제외함(매각에서 제외되는 당해 물건 등으로 인하여 토지소유권 행사에 제한을 받을 경우의 토지가격은 약 "59,800,000원"임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 전북특별자치도 김제시 공덕면 황산리 982-1에 소재한 단독주택 경매 물건에 대한 상세 정보 및 분석 결과를 담고 있습니다. 본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 전주지방법원 2026타경30254 (1)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 이OOOOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 금 305,772,440원입니다.

토지 면적은 610.00㎡ (약 184.53평)입니다.

건물 면적은 152.01㎡ (약 46.00평)이며, 제시외 건물(보일러실 및 창고) 면적은 4.30㎡ (약 1.30평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 김제시 공덕면 황산리 소재 ‘외항마을’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 신규 택지가 조성된 지역으로, 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야, 태양광발전소 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근 간선도로 및 진입로를 통해 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 또한, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남측으로는 노폭 약 6M 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 생산관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

토지 등기부상 최초 소유권 이전은 1982년 9월 21일에 이루어졌으며, 이후 여러 차례의 지분 이전이 있었습니다. 현재 소유권은 2019년 12월 23일 매매를 통해 이나라 씨에게 이전된 것으로 보입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 21일 이리평화새마을금고의 근저당권(채권액 194,350,000원)입니다.

이 외에 삼성카드의 가압류(채권액 12,510,047원) 및 이리평화의 임의경매 개시 결정(채권액 134,131,800원) 등 다수의 권리 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 206,860,047원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 상세 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 지상권 또한 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 지역은 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야, 태양광발전소 등이 혼재된 지역으로, 최근 신규 택지 조성이 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다. 이는 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

4.2. 주요 시설 접근성

본 물건은 농경지 및 임야와 인접해 있어 조용하고 한적한 환경을 가지고 있습니다. 단독주택 단지 인근에 위치하며, 근거리에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 농촌 및 근교 주거 지역의 특성을 고려할 때, 차량 이동 시 김제 시내 또는 인근 읍면 소재지의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 명시되지 않았습니다. 차량 이동을 통해 접근 가능한 공덕면 소재 또는 김제시 소재 초, 중, 고등학교가 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

가까운 거리에 대형 병원 등의 의료 시설은 없을 것으로 보이며, 차량을 이용하여 김제 시내의 의료 시설을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약 및 규제

본건 토지는 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 속해 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 대한 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.2. 권리관계 관련 이슈

임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임 정보가 확인되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

6.3. 건물 하자 및 유지보수

본건 건물은 2021년 11월 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 건물의 노후 정도, 구조적 안전성, 내부 설비의 정상 작동 여부 등에 대한 현장 점검 및 전문가의 소견을 통해 하자 여부와 예상되는 유지보수 비용을 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 감정서상 제시외 건물(㉠)이 포함되어 있어 해당 부분의 상태 및 활용 방안도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 신축된 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하며 감정가는 305,772,440원입니다. 주변 환경은 농경지와 임야 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계 미상인 점은 낙찰 후 인수 부담이 없는지 면밀히 확인해야 합니다. 토지이용계획상 일부 제한이 있을 수 있으나, 생산관리지역으로서 향후 개발 가능성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 사용승인)된 단독주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 토지 면적이 넓어(약 184.53평) 향후 증축 또는 추가 시설 설치 등 활용 가능성이 있습니다.

* 조용하고 쾌적한 전원생활을 선호하는 수요층에게 적합합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 별도 명도 또는 분할 매각의 번거로움이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 305,772,440원이며, 현재 파악된 등기부채권 총액은 206,860,047원입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악되어, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 주변 거래 사례 등을 추가적으로 면밀히 분석해야 하나, 보수적인 관점에서 감정가 대비 90% ~ 100% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 275,000,000원에서 305,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석을 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사를 통한 추가적인 권리 분석 및 주변 시세 조사, 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰 결정을 내리시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.