나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경134 [1] 부산광역시 강서구 신호동 231-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각
- 본건 건물은 1층은 상가, 2층은 201호, 202호, 203호, 204호, 3층은 301호, 302호, 303호로 구분되어 공부상과 현황이 일치하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경134 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 신호동 231-7번지

신주소: 부산광역시 강서구 신호산단4로64번길 21-20 (신호동)

용도: 근린주택 (건축물대장상 단독주택, 제1종근린생활시설)

감정가: 841,963,480원

토지면적: 229.90㎡ (약 69.54평)

건물면적: 344.36㎡ (약 104.17평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부경원예농업협동조합 (추정)

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

본건은 부산광역시 강서구 신호동에 위치하며, 인근에 신호국가산업단지 등 다수의 산업단지가 밀집해 있어 배후 산업 인프라가 발달한 지역입니다. 산업단지 종사자들을 위한 주거 및 상업 시설 수요가 존재할 수 있습니다. 다만, 전반적으로 산업지역과 주거지역이 혼재되어 있어 도심과는 다소 거리가 있으며, 교통 편의성은 중심부에 비해 상대적으로 낮을 수 있습니다. 주변 도로망으로는 신호대교, 을숙도대교 등을 통해 시내 및 타 지역 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

본건 토지 및 건물 등기부등본상 다수의 권리 설정이 확인됩니다. 말소기준권리는 토지의 경우 2014년 6월 30일 접수된 부산경남화훼원예농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 건물의 경우 2017년 4월 7일 접수된 부산경남화훼원예농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 이러한 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 현재 진행 중인 임의경매는 부경원예농업협동조합에 의해 신청되었으며, 채권 총액은 등기부채권 총액 기준 토지 577,162,687원, 건물 663,895,406원으로 상당한 규모입니다. 소멸되지 않는 권리는 개시 결정문 등에 별도 명시된 사항이 있는지 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 근린주택 용도로, 1층 상가 및 2, 3층 주거 공간으로 활용 가능한 복합 용도입니다. 신호동 지역 특성상 인근 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 식당, 편의점 등의 제1종근린생활시설로서의 잠재력이 있습니다. 다만, 공부상 용도는 단독주택이나 현황은 상가와 다수의 주거 공간으로 구분되어 있어, 실제 상권 가치는 현재 운영 현황 및 불법 건축물 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 주변 상권은 산업단지 위주로 형성되어 있어, 유동인구 및 상업 활동이 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 산업단지 근로자 및 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)이 일부 갖추어져 있습니다. 주거 환경 측면에서는 대규모 주거 단지보다는 소규모 주택 및 상가 혼합 지역의 특성을 보입니다. 교육 시설, 문화 시설 등 생활 편의를 위한 주요 시설들은 강서구청 인근이나 명지국제신도시 등 다른 지역으로 이동해야 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건축물대장상 용도(단독주택)와 현황(1층 상가, 2~3층 구분 호실)이 불일치한다는 점입니다. 이는 불법 건축물에 해당하여 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 이에 대한 보수 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, "중복사건" 표기는 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈가 발생할 가능성을 시사하므로 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인 중 일부는 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 계약 내용을 정확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 강서구 신호동의 산업단지 배후 지역에 위치한 근린주택으로서, 토지 및 건물 면적이 상당한 규모를 갖추고 있습니다. 1층 상가와 다수 주거 공간으로 활용 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있으나, 공부상 용도와 현황 불일치로 인한 행정 처분 리스크, 중복사건으로 인한 절차상의 복잡성 등은 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 예상되나, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신호국가산업단지 등 주변 산업단지 접근성이 좋아 관련 종사자 대상의 상가 및 주거 시설 임대 수익 기대 가능.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 또는 활용 계획 수립 용이.

* 현황 용도에 따른 리모델링 또는 내부 구조 변경을 통해 임대 수익 극대화 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 841,963,480원입니다. 주변 시세는 해당 지역의 근린주택 또는 다가구 주택의 거래 사례를 종합적으로 검토해야 하나, 신호동 일대의 유사 면적 물건들이 감정가 수준 또는 그 이하에서 거래될 가능성이 있습니다. 특히, 공부상과 현황의 불일치 문제로 인한 잠재적 비용 발생 가능성과 행정 처분 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 앞서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 5억 8천만원 ~ 6억 7천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 본건의 상세 현황 조사 결과, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 모든 임차인의 보증금은 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.