나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10064 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 974외 3필지 제이엠케이힐타운 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 '창녕군청' 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 공동 주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량출입 가능하며 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층건중 제1층 제101호로서, 외벽:스톤코트, 대리석 및 화강석 마감. 내벽:벽지 및 타일 마감, 창호:새시창호구조 입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급탕.급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 전기설비 등이 시설되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 4필 일단의 부정형의 토지로서 도시형생활주택(단지형 연립주택) 건 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6~7미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~4):도시지역, 제1종일반주거지역(2018-07-26), 가축사육제한구역(2025-11-06)(모 든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㆍ임대관계 : 미상입니다. ㆍ기 타 : 본건은 현장 조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤 란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2026타경10064 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 974 외 3필지 제이엠케이힐타운

용도: 연립주택

감정가: 91,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO

1.2. 물건 현황

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 교리에 위치한 제이엠케이힐타운 내 연립주택입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 93.03㎡ (약 28.14평)

토지 지분: 93.03㎡ (약 28.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 56.37㎡ (약 17.05평)

건물 지분: 56.3714㎡ (약 17.05평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창녕군 창녕읍 교리에 위치하며, '창녕군청' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 '영신버스터미널'이 있으며, '옵티마연합약국', '인생마라탕', 마트 및 편의점 등의 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 본 물건 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본 요약 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2015-04-22 (성복희)

* 전세권설정: 2015-08-24 (농협은행주식회사, 95,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전청구권가등기: 2017-04-19 (주식회사제이엠케이, 인수)

* 소유권이전: 2019-09-02 (주식회사에스에스산업개발)

* 가압류 (근로복지공단, 신용보증기금, 창원시, 마산세무서장, 동래구): 모두 말소 예정

* 임의경매개시결정: 2026-03-17 (농협은행, 95,000,000원, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유동경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-12-31

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인되어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 소유권이전청구권가등기 (갑3): 2017-04-19에 설정된 이 가등기는 말소되지 않고 인수될 수 있는 권리이므로 경매 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리인 전세권(을3, 2015-08-24)보다 늦게 설정된 아래의 권리들은 매각으로 인해 말소됩니다.

* 소유권이전청구권가등기 (갑3) - 단, 본건은 '인수'로 표기되어 있어 주의가 필요합니다.

* 소유권이전 (갑9)

* 가압류 (갑10, 갑11)

* 압류 (갑13, 갑14, 갑20)

* 임의경매개시결정 (갑21)

4. 상권분석

본 물건은 창녕군청 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근이 용이하며, 주변에 주거 시설과 근린생활시설이 함께 형성되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 마트, 편의점, 식당 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 택지개발지역의 경우 통학이 가능한 범위 내에 초, 중학교 등이 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부등본 상 '소유권이전청구권가등기'가 인수되는 권리로 명시되어 있어, 향후 소유권 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

6.2. 명도 리스크

현재 점유자에 대한 정보가 명확하지 않거나, 소유자 또는 기타 관계인이 비협조적인 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 내부 상태 리스크

현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 공부상 내용으로 감정평가되었으므로, 실제 내부 이용 및 관리 상태에 따라 수리 비용 등이 추가로 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창녕군청 인근에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 등기부등본 상 인수되는 가등기가 존재하여 권리 분석에 매우 신중해야 합니다. 또한, 내부 상태 확인이 어려운 점도 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

가등기 관련 리스크를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 방안이 마련된다면 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세를 분석해 보면 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 2일 (3층): 87,000,000원

* 2026년 4월 15일 (2층): 70,000,000원

* 2026년 7월 11일 (2층): 72,000,000원

감정가는 91,000,000원이며, 최근 2층 거래가는 7,000만원~7,200만원, 3층 거래가는 8,700만원 수준입니다. 본 건은 1층입니다. 층별 차이와 더불어 권리상의 중대한 리스크(가등기 인수)를 고려할 때, 감정가 이하 및 최근 실거래가 범위 내에서 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

권리상 위험 요소 및 내부 상태 미확인을 감안하여, 보수적인 관점에서 보증금 합계 0원을 제외하고, 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려 시 75,000,000원 ~ 80,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (실제 입찰 시에는 법률 전문가와 상의하여 권리분석 및 명도 가능성을 면밀히 재검토하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.