나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20129 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 222-8 유광오피스텔 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '마산역통합시장' 북동측 인근에 위치함.

교통상황

본건 주위는 공동주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통임.

건물의 구조

아르.시조 슬래브지붕 지하1층/지상10층 건물로서 외벽 : 드라이비트, 모르타르위 페인트마감 등, 내벽 : 모르타르위 페인트마감, 일부 타일붙임 등, 바닥 : 장판깔기, 일부 타일붙임 등, 창호 : 새시창호마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용됨.

설비내역

가스보일러설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 오피스텔부지로 이용됨.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1),(2) : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

물건 비고

오피스텔로 이용중. 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20129 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 222-8 유광오피스텔 4층 404호

용도: 오피스텔

감정가: 27,000,000원

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

토지지분: 7.471㎡ (약 2.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.02㎡ (약 9.08평)

건물지분: 30.02㎡ (약 9.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 가능성

주의사항: 오피스텔로 이용 중이며, 대항력 있는 임차인이 있을 수 있습니다.

특수물건정보: 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '마산역통합시장' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 일부 근린생활시설이 소재하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물은 아르.시조 슬래브지붕 지하 1층/지상 10층 건물로, 외벽은 드라이비트, 모르타르 위 페인트 마감 등이며, 내벽은 페인트 및 타일 마감, 바닥은 장판 및 타일 마감, 창호는 새시 마감 등입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.

본건 소재 부지는 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

주변에 마산역이 위치하여 교통 이용이 편리하며, 통합시장 인근으로 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 서정안

보증금: 27,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-28

확정일자: 2026-04-13

배당신고일자: 2026-04-23

대항력: 있음

임차인 서정안 씨는 2022년 6월 28일 전입하여 대항력이 있습니다. 보증금은 27,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

* 등기부 요약

- 말소기준권리: 2024년 2월 26일 접수된 문지현 씨의 근저당권 (을5)

- 매각으로 소멸되는 권리:

* 을5 근저당권 (문지현, 2024-02-26)

* 갑11 가압류 (서울보증보험주식회사, 2025-11-27)

* 갑12 임의경매개시결정 (문지현, 2026-03-06)

* 갑13 가압류 (서울보증보험, 2026-04-08)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

- 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

*중요: 임차인 서정안 씨는 대항력(2022-06-28 전입)을 가지고 있으나, 제공된 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 경매 절차에서 변제되거나, 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 특별한 사정이 있음을 시사합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포하므로, 실제 입찰 전 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.*

집합건물 등기부 요약에서는 소유권 이전 청구권 가등기, 소유권 이전 등 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다. 총 등기부채권액은 277,028,800원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 석전동 일대는 마산역 및 마산역통합시장과 인접하여 유동인구가 있는 지역입니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 위치한 마산역통합시장은 지역 주민들의 생활 중심지 역할을 할 수 있습니다.

다만, 오피스텔 밀집 지역이라기보다는 주거 및 상업 시설이 복합된 지역으로, 일반적인 오피스텔 밀집 지역의 활발한 상권과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 가스보일러, 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등 기본적인 생활 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 마산역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망도 잘 갖추어져 있습니다.

마산역통합시장 인근으로 식료품 구매 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 서정안 씨는 대항력을 가지고 있어, 보증금 27,000,000원의 인수 여부가 명확하지 않은 상황입니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 법적 절차상의 결과일 수 있으며, 낙찰자가 예상치 못한 명도 비용이나 보증금 부담을 떠안게 될 위험이 있습니다. 상세한 권리 분석 및 법률 자문이 반드시 필요합니다.

* 등기부 채권 총액: 약 2.77억 원에 달하는 채권 총액은 해당 물건의 담보 가치 및 경매 진행 상황에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 유광오피스텔은 마산역 및 마산역통합시장 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물 자체는 2000년에 준공되어 연식이 있으나, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 여부의 불확실성입니다. '인수 보증금 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 상반된 정보의 해석이 중요하며, 이는 투자 결정에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 법률 검토를 거친 후 신중하게 입찰에 임해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 마산역이 도보 거리에 있어 교통이 편리합니다.

* 생활 편의시설 접근성: 마산역통합시장 및 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 오피스텔 면적 대비 감정가가 2,700만원으로 낮게 책정되어 있습니다. (단, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 투자 비용은 달라질 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

최근 2026년 2월 26일 거래된 30.97㎡, 4층 유광오피스텔이 25,000,000원에 거래되었으며, 2025년 11월 4일 거래된 33.06㎡, 3층 유광오피스텔은 26,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 면적(30.02㎡, 9.08평)과 층수(4층)를 고려할 때, 현 시세를 대략 25,000,000원 ~ 26,000,000원 수준으로 평가할 수 있습니다.

감정가 27,000,000원을 기준으로, 낙찰자가 임차인의 보증금 27,000,000원을 인수하지 않는다고 가정하고, 시장 가격 및 경매 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 감정가의 약 85~90% 수준인 23,000,000원 ~ 24,500,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 앞서 언급된 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 명도 관련 리스크를 감안하면, 실제 입찰가는 이보다 더 낮게 결정되어야 할 가능성이 높습니다. 따라서, 예상 입찰가는 23,000,000원으로 제안하며, 추가적인 법률 검토 후 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.