나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20144 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 238-4 보람아파트아름채 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '석전초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 KTX마산역, 아파트, 근린생활 시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) 경사 및 평스라브지붕 15층 건물 내 10층 1004호 단위세대로서, -외벽 : 몰탈위 페인팅 등, -내벽 : 벽지도배 및 타일 붙힘 등, -창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 방송설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 으로 포장된 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

-2026. 9. 2. 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨
-2026년 3월말까지 관리비 약 60만원 정도가 연체되어 있는 것으로 조사되므로 입찰시 참고바람
-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20144 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 238-4 보람아파트아름채 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 128,000,000원

토지면적: 12.51㎡ (약 3.78평)

건물면적 (전용면적): 41.21㎡ (약 12.47평)

분양면적: 별도 확인 필요

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (확약서 제출로 대항력 없음)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '석전초등학교' 북측 인근에 위치하며, KTX마산역, 아파트, 근린생활 시설 등이 혼재함.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조(벽식구조) 경사 및 평스라브지붕 15층 건물 내 10층 1004호 단위세대로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창호임.

토지의 이용상태: 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 남동측으로 포장된 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(석전초등학교).

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 13일자 중소기업중앙회 가압류 (갑5)

임차인 현황:

* 최 (최삼림)

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-22

확정일자: 2020-12-16

배당신고일자: 2024-12-16

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인이 대항력을 포기하고, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 해당 사항 없음)

등기부채권 총액: 358,153,220원

4. 상권분석

주변 환경: KTX마산역 인근의 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 함께 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

입지 장점: 역세권 프리미엄과 함께 아파트 및 상가 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

교육: 석전초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: KTX 마산역 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

연체 관리비: 2026년 3월말 기준으로 약 60만원의 관리비가 연체되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 매수인이 잔금 납부 후 부담해야 할 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 물건의 실제 상태(도배, 장판, 설비 등)는 입찰 전 반드시 별도로 확인해야 합니다.

HUG 확약서 관련: 임차인이 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하는 내용의 확약서가 제출되었으나, HUG의 처리 과정이나 임차인과의 최종 정산 관계 등은 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 마산역 역세권에 위치한 소형 아파트로, 입지 조건이 우수합니다.

권리 분석상 매수인에게 인수되는 특별한 부담(임차보증금 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 연체 관리비 및 내부 상태 확인 등 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

KTX 마산역을 이용한 탁월한 교통 접근성.

주거 선호도가 높은 아파트 단지 내 위치.

인수 부담이 없어 명도 및 권리 관계 해결에 대한 리스크가 낮음.

소형 평형으로 투자 및 실거주 수요 확보 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없는 것으로 분석되므로, 감정가(128,000,000원)를 기준으로 주변 시세 및 유사 물건의 최근 거래 사례를 면밀히 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

건물 전용면적 41.21㎡ (약 12.47평), 토지 지분 12.51㎡ (약 3.78평)임을 감안할 때, 유사 평형대의 아파트 시세는 2026년 9월 기준 약 1억 2천 5백만원에서 1억 3천 5백만원 선으로 파악되었습니다.

현재 시장 상황 및 물건의 구체적인 상태(수리 필요 여부 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

연체 관리비 약 60만원은 잔금 납부 시 함께 정산해야 하므로, 총 예상 지출액에 포함하여 고려하시기 바랍니다.

정확한 시세 조사를 위해서는 한국부동산원, KB부동산 등의 시세 정보나 지역 부동산 중개업소의 도움을 받는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.