나이스옥션 법원경매 마산 2026타경43 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 62-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-사다리형 평지로서, 현재 주상용 건부지임
-상가건물임대차 현황서상 소유자의 배우자가 임차인으로 등록되어 있음(2019.09.01.~2021.09.01., 보증금 차임 미상)
-인접토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치 경계 등은 측량이 요구되는바 입찰시 참고바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경43 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 62-11 (새주소: 경상남도 창원시 마산합포구 불종거리로 53)

용도: 근린주택

감정가: 1,003,570,360원

토지면적: 165.30㎡ (약 49.9평)

건물면적: 607.26㎡ (약 183.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 중성동에 위치하며, 불종거리로에 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다. 주변은 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 마산합포구의 중심 상권 중 하나인 창동과 가까워 유동인구가 많고 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 특히, 불종거리는 아름다운 불빛 거리로 조성되어 연말 등 특정 시기에 방문객이 늘어나는 지역입니다. 다만, 해당 지역은 과거 번화가였으나 상권 이동 등으로 쇠퇴기를 겪기도 했으나, 도시재생 사업 등을 통해 부활을 시도하고 있는 곳입니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 신OOO(신한은행)입니다. 등기부등본상 확인되는 채권 총액은 659,726,063원이며, 말소기준권리는 2019년 4월 23일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 상가건물임대차 현황서상 소유자의 배우자가 2019년 9월 1일부터 2021년 9월 1일까지 임차인으로 등록되어 있으며, 보증금 및 차임은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 명시된 임차인 문선아의 경우, 보증금 0원, 차임 0원이며 전입일자는 2019년 9월 23일이나 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리:

* 별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았으나, '지상권개요:'로 기재된 사항이 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 중성동 및 인근 창동, 오동동 일대는 과거 마산의 중심 상권이었으며, 현재도 지역 상권을 형성하고 있습니다. 다양한 소매점, 음식점, 카페 등이 밀집해 있으며, 특히 창동예술촌 조성 이후 유동인구가 증가하는 추세입니다. 하지만 일부 지역은 젠트리피케이션 우려와 함께 임대료 상승으로 인한 상인들의 부담도 존재합니다. 본 물건의 경우, 상가와 주택이 혼합된 근린주택으로, 상업 시설의 잠재력을 평가할 때 인근 상권의 특성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 마산합포구 중심 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 인근에 마산어시장, 창동예술촌 등이 있으며, 다양한 편의시설과 문화 시설을 이용하기 편리합니다. 대중교통 이용 또한 용이하여 시내 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 소유자의 배우자가 임차인으로 등록되어 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 명확한 법적 관계 및 금액 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 인접 토지 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 다소 불분명하여 명확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1974년에 준공된 건물로, 50년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 미소멸 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나 구체적인 내용이 없어 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구의 주요 상업 및 주거 지역에 위치한 근린주택입니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 확보하고 있으며, 일괄 매각 대상입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 소유자 배우자 임차인의 보증금 및 차임 미상, 그리고 불분명한 경계 등은 명도 및 향후 관리에 유의해야 할 부분입니다. 건물 노후화 및 잠재적 미소멸 권리 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상권 및 주거 지역에 위치: 마산합포구의 중심 지역에 자리하여 상업 활동 및 주거 이용에 유리합니다.

* 넓은 대지 및 건물 면적: 165.30㎡의 토지와 607.26㎡의 건물 면적을 확보하고 있어 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 도시재생 사업 추진 지역: 창동 예술촌 조성 등 도시재생 사업을 통해 상권 활성화 및 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 조건의 주변 부동산 시세 조사를 종합한 결과, 직접적인 비교 대상 물건의 실거래가 정보는 제한적이었습니다. 그러나 인근 지역의 상가 및 주택 매매 사례를 분석해 볼 때, 본 물건의 감정가 1,003,570,360원(약 10억 3백만원)은 시세 대비 적절하거나 다소 높을 수 있습니다.

* 주변 부동산 시세 분석:

* 인근 단독/전원주택 매매 사례는 118.82㎡ 면적에 2억 7,500만원 (약 2억 7천 5백만원) 수준이 확인되었습니다.

* 일반 상업지역 내 건물(207.7㎡ 대지, 709.13㎡ 연면적)의 경우 2019년 실거래가가 15억 5,000만원으로 조사되었습니다.

* 다가구 원룸 주택(대지 35.4평, 건물 73평)의 매매가가 5억 2,000만원에 나온 사례가 있습니다.

* 다만, 본 물건은 근린주택으로 위 사례들과 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 감정가는 1,003,570,360원입니다.

* 주요 권리인 신한은행 근저당 총액 600,000,000원을 포함한 등기부채권 총액 659,726,063원은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 보증금 및 차임 미상인 소유자 배우자 관련 사항은 명도 시 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 건물 노후화 및 경계 불분명 등의 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가에서 다소 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 잠재적 리스크와 명도 비용, 수리 비용 등을 감안하여 9억 3천만원 ~ 9억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사를 통해 건물 상태, 명도 저항 가능성 등을 더욱 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.