나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10363 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-10 센트로스테이션 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 '경부고속철도 울산역' 남동측 인근에 위치하며 부근은 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제2층 제211호 로서, (사용승인일 : 2018.06.26) 외벽: 치장석 등 붙임 내벽: 몰탈마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

대상물건은 제1종근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-11)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법>, 중점경관관리구역(2024-06-13).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 울산지방법원 2026타경10363 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-10 센트로스테이션 2층211호

용도: 제1종근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제2층 제211호

사용승인일: 2018년 6월 26일

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

토지 지분: 21.751㎡ (약 6.58평)

건물면적: 33.52㎡ (약 10.14평)

건물 지분: 33.516㎡ (약 10.14평)

1.3. 경매 정보

감정가: 164,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOO (울주새마을금고 근저당권 설정 확인)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 '경부고속철도 울산역' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 업무 기능이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 필지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 지역 지구 및 규제

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건의 말소기준권리는 2018년 8월 29일 접수된 울주새마을금고의 근저당권(을1)으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

총 등기부채권액은 425,937,142원입니다.

주요 권리 내역:

소유권이전(매매), 신탁등기 말소, 근저당권 (울주새마을금고, 말소기준권리), 가압류 (울산신용보증재단), 가압류 (농업협동조합중앙회), 임의경매개시결정 (울주새마을금고).

이상의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 상업지구 특성

대상 물건이 위치한 일반상업지역은 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 상권으로, 유동인구와 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 역세권 잠재력

경부고속철도 울산역 역세권 지구에 포함되어 있어, 향후 역세권 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의 시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있어 입주자 및 이용자의 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 물건은 현재 제1종근린생활시설(공실)로 이용 중이므로, 입찰 후 즉시 수익을 기대하기보다는 임차인 모집을 위한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정이나 기존 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

건축물대장상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산역 역세권에 위치한 제1종근린생활시설로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 최근 신축된 건물로 시설 상태가 양호할 것으로 예상되나, 현재 공실 상태이고 임대 관계가 불명확한 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 다만, 역세권 개발과 상업지구 특성을 고려할 때 향후 임대 수익 확보 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 경부고속철도 울산역 역세권에 위치하여 접근성 및 미래 가치가 높음.

* 신축 건물로 기본적인 시설 및 구조적 안정성이 기대됨.

* 근린상가 용도로 다양한 업종 유치 가능.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(164,000,000원)를 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없으므로 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률, 명도 가능성, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상권 분석, 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.