나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10375 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 452 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.03.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 소재 “중금곡마을” 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 공부상 지목은 “답”이나, 현황 “도로” 등으로 이용 중임. 기호(2): 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 현황 “주거나지” 및 일부 “전”상태임. 기호(3): 공부상 지목은 “대”이나, 현황 “도로” 등으로 이용 중임. 기호(4): 자체 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공부상 지목은 “임야”이나, 현황 “주거나지”상태임. 기호(5): 급경사지대 내 부정형의 토지로서, “자연림”상태임. 기호(6): 공부상 지목은 “임야”이나, 현황 “도로” 등으로 이용 중임. 기호(7),(8): 공히 자체 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 현황 “잡종지”상태임. 기호(9): 옹벽 등으로 자체 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 현황 “주거나지”상태임. 기호(10): 옹벽 등으로 자체 등고 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 현황 “주거나지”상태임. 기호(11): 공부상 지목은 “대”이나, 현황 “도로” 등으로 이용 중임. 기호(7),(8): 공히 자체 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 현황 “잡종지”상태임. 기호(9): 자체 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 현황 “주거나지”상태임. 기호(10): 자체 등고 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 현황 “주거나지”상태임. 기호(11): 공부상 지목은 “대”이나, 현황 “도로” 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 현황 “도로” 등으로 이용 중임. 기호(2): 동측으로 세로(가)와 접함. 기호(3): 현황 “도로” 등으로 이용 중임. 기호(4): 북동측으로 세로(가)(기호(3),(6),(11) 포함)와 접함. 기호(5): 지적도상 맹지임. 기호(6): 현황 “도로” 등으로 이용 중임. 기호(7),(8): 공히 북동측으로 세로(가)(기호(3),(6),(11) 포함)와 접함. 기호(9),(10): 공히 북측으로 세로(가)(기호(3),(6),(11) 포함)와 접함. 기호(11): 현황 “도로” 등으로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(4): 공히 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 기호(6): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호(7): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호(8): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 기호(9): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부 포함. 기호(10): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 기호(11): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(9) 위 지상에는 별첨 “지적 및 사진용지”와 같이 컨테이너 2동이 소재하는 것으로 확인되었으니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기사타항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 단, 목록 9. 토지상에 소재하는 제시외 컨테이너 2동을 이 사건 매각에서 제외함.
2. 목록 5. 토지는 지적도상 맹지이며, 목록 1, 3, 6, 11. 토지는 공부상 지목은 각 '답, 대, 임야'이나, 현황상 '도로'로 이용중이고, 목록 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11. 토지는 현황상 토목공사가 완료된 토지임.
3. 목록 5. 토지상에 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.
4. 목록 9. 토지에 대하여 건축허가(2014-건축과-신축신고-64, 허가/신고일: 2014.03.06., 건축면적: 90.12㎡, 주용도: 단독주택)를 득한 상태이므로 응찰시 관할 주무관서에 별도 확인 요함.
5. 목록 1. 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일 전까지 제출, 미제출시 목록 전부에 대하여 매각불허가 및 매수신청보증금 미반환). 한편, 목록 1. 토지에 대하여 전용허가가 이루어졌으므로 응찰시 관할 주무관서에 별도 확인 요함(별첨 공문 참조).
6. 목록 2, 9.의 을구 12번 및 목록 3, 10, 11.의 을구 2번 각 지상권설정등기(2012.09.21. 제98789호)에 대하여, 지상권자인 신청채권자로부터 이 사건 매각으로 위 지상권설정등기가 말소되는 것에 동의하는 취지의 말소동의서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10375 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 453-1

* 용도: 임야

* 감정가: 818,815,000원

* 토지면적: 20,818.00㎡ (약 6,297.45평)

* 건물면적: 0㎡

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중앙농업협동조합

1.1. 입지조건

* 본건은 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 소재 “중금곡마을” 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역으로, 제반 입지여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 현황상 기호 1, 3, 6, 11번 토지는 '도로'로 이용 중입니다. 기호 2, 4, 7, 8, 9, 10번 토지는 각각 동측, 북동측, 북측으로 도로에 접해 있습니다. 단, 기호 5번 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 목록 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11번 토지는 현황상 토목공사가 완료된 상태입니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 다수의 공유자가 소유하였던 토지로서, 등기부등본 상 여러 차례의 소유권 이전이 있었습니다.

* 말소기준권리인 중앙농업협동조합의 근저당권(을14, 2015.09.21. 접수)보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리들은 모두 말소(소멸)될 예정입니다.

* 등기부상 을구 12번 지상권 설정 등기(중앙농업협동조합, 2012.09.21. 접수)는 '인수'로 기재되어 있으나, 매각물건명세서 상의 '주의사항' 6번 항목에 따라, 지상권자인 신청채권자로부터 매각으로 인한 말소에 동의하는 취지의 말소동의서가 제출되었습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 지상권이 말소될 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 및 차임이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 울산광역시 외곽의 자연녹지지역으로, 주로 임야, 농경지, 자연림 등으로 이용되고 있으며 일부 주거나지와 도로로 이용되는 토지가 포함되어 있습니다.

* 자연취락지구로 지정되어 있어 주거지로서의 개발 가능성이 일부 있으나, 전반적으로는 농림업 활동이나 자연 환경 보전에 중점을 둔 지역의 성격이 강합니다.

* 주변에 산재한 주택들과 농경지는 지역 주민들의 생활 기반을 이루고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 해당 지역은 차량을 이용한 접근성이 보통 수준으로, 기본적인 교통망은 확보되어 있습니다.

* 주변에 일상생활에 필요한 편의시설이나 대중교통망이 밀집해 있지는 않으며, 기본적인 생활 편의는 인근 지역의 읍면 소재지를 통해 해결해야 할 것으로 보입니다.

* 자연 친화적인 환경을 가지고 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지상에 소재하는 컨테이너 2동은 본 건 매각에서 제외됩니다.

* 목록 5번 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로, 접근 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 목록 5번 토지에는 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 존재할 가능성이 있으므로, 응찰 시 반드시 별도 확인이 필요합니다. (분묘기지권 가능성)

* 목록 9번 토지는 2014년에 단독주택 건축 허가를 득한 상태이나, 현재 건축 진행 여부 및 관련 사항은 관할 주무관서에 별도 확인해야 합니다.

* 목록 1번 토지는 농지이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 및 매수신청보증금 미반환의 불이익이 발생할 수 있습니다. (목록 1번 토지에 대한 전용허가는 이루어진 상태임)

* 본건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

* 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 적용되므로, 구체적인 개발 행위 가능 여부는 관련 법규 및 지자체 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합의견

* 본건은 울산광역시 울주군에 위치한 대규모 임야로, 총 감정가는 8억 1천만 원대입니다.

* 다수의 토지가 포함되어 있으며, 일부 토지는 현황상 도로, 주거나지, 토목공사 완료 상태로 이용 중입니다.

* 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 제출이라는 명확한 조건이 있으며, 일부 토지(맹지, 분묘 가능성, 건축 허가)는 추가 확인이 요구됩니다.

* 지역의 용도지역 및 제한 사항을 고려할 때, 투자 목적 및 개발 계획에 따라 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 넓은 면적의 토지를 비교적 낮은 가격으로 취득할 기회입니다.

* 현황상 도로로 이용 중인 토지가 포함되어 있어 일부 접근성이 확보되어 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 주요 권리 사항이 말소 예정되어 있어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상입찰가

* 본건의 감정평가액은 818,815,000원입니다.

* 실제 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 구체적인 개발 가능성, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 정확한 산출을 위해서는 철저한 현장 조사 및 주변 시세 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.