나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10403 [1] 울산광역시 동구 방어동 911-3 우진3차아파트 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "상진초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 연립주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주거환경는 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반대중교통편은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층건 중 2층 207호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 등 내벽은 벽지 및 타일붙임 등 창호는 샷시창입니다.

이용상태

아파트로 이용합니다.

설비내역

기본적인 위생급배수 도시가스설비, 승강기설비 및 개별난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 유사한 아파트부지입니다.

인접 도로상태등

폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 울산지방법원 2026타경10403 (1)

• 소재지: 울산광역시 동구 방어동 911-3, 우진3차아파트 2층207호

• 용도: 아파트

• 감정가: 89,000,000원

• 토지면적: 37.57㎡ (약 11.37평)

• 건물면적: 68.76㎡ (약 20.80평) (전용면적 기준)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 준공일: 1991년 10월 10일

• 총 층수: 8층 중 2층

2. 입지조건

• 위치: 울산광역시 동구 방어동 소재 "상진초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

• 주위환경: 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

• 교통: 차량 접근이 용이하며, 일반 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

• 도로: 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

• 임차인 현황:

* 임차인: 신 (신진호)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-20

* 확정일자: 2018-04-20

* 배당신고일자: 2026-06-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

• 집합건물 등기부요약:

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권 (2015-04-01, 142,800,000원)

* 이후 권리: 울산지방법원 임의경매개시결정 (2026-03-16, 97,445,628원)

* 말소 예정 권리: 근저당권, 임의경매개시결정 등기 일체

* 등기부채권 총액: 142,800,000원

• 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-08-25

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명시된 바 없음)

4. 상권분석

• 본 물건은 울산 동구 방어동의 안정된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

• 인근에 상진초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 단지 주변으로 일상생활에 필요한 소규모 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

• 대규모 상업 지구와의 직접적인 접근성은 다소 떨어지나, 주거 생활에 필수적인 편의 시설은 충분히 확보된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

• 교육: 단지 인근에 상진초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다. 현대중학교, 현대고등학교 등 중·고등학교 역시 근거리에 위치하고 있습니다.

• 교통: 차량 이용 시 울산 지역 주요 도로망으로의 접근이 용이하며, 일반 시내버스 등 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

• 편의시설: 단지 주변 반경 내에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설들이 분포하고 있습니다.

• 주거환경: 주로 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

• 건물 노후화: 1991년 준공으로 약 35년 경과한 건물로, 장기적인 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

• 채권 총액: 등기부채권 총액(142,800,000원)이 감정가(89,000,000원)를 초과하므로, 낙찰 후 시세 변동 및 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

• 임차인 명도: 대항력 없는 임차인(신 )이 존재하나, 보증금 전액 배당으로 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

• 본 물건은 울산광역시 동구 방어동의 안정적인 주거 지역 내 위치한 아파트입니다.

• 상진초등학교 인접 등 교육 환경이 우수하며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

• 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 부담 요인이 될 수 있으나, 권리 관계는 명확하여 낙찰자의 법적 인수 부담은 없습니다.

• 건물 노후도를 고려한 시세 재확인 및 향후 지역 가치 상승 가능성을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

• 안정적인 주거 입지: 동구 지역 내 선호도 높은 주거 지역에 자리 잡고 있습니다.

• 우수한 교육 환경: 상진초등학교 등 도보 통학 가능한 학군을 갖추고 있습니다.

• 명도 리스크 최소화: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차의 예측 가능성이 높습니다.

• 지역 개발 잠재력: 울산 동구 지역의 개발 계획 및 조선·해양 산업 경기 회복에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

• 인수 보증금: 0원

• 본 물건의 적정 입찰가 산정은 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 시장 전망, 건물 상태 및 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

• 감정가 89,000,000원을 기준으로 하되, 최근 동 지역 아파트 시세 및 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. (예: 감정가의 80~90% 선에서 고려 가능하나, 심층 분석 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.