나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10389 [1] 울산광역시 중구 동동 113-1 단독주택 경매

울산광역시 중구 산전6길 21 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경10389(울산지방법원 경매1계). 감정가 207,131,280원, 최저가 144,992,000원. 매각기일은 2026-10-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 10389 [1]
소재지	울산광역시 중구 동동 113-1
도로명주소	울산광역시 중구 산전6길 21
용도	토지
매각기일	2026.10.27
관할법원	울산지방법원 경매1계 (216-8261(구내:8261))
이용제한	도시지역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역, 문화재보호구역미분류, 상대보호구역

면적

토지면적	139㎡ (42.05평)
건물면적	179.05㎡ (54.16평)

금액

감정가	207,131,280원
최저가	144,992,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	14,499,200원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.22	207,131,280원	유찰
2차	2026.10.27	144,992,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 해울 · 평가일 2026.03.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 중구 동동 소재 ‘한국폴리텍7대학 울산캠퍼스’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
교통상황: 본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
형태 및 이용상태: 동하향의 완경사지로 사다리형에 가까운 토지이며, 주택의 부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.
인접 도로상태: 본건 남측으로 세로가 개설되어 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-12-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(한국폴리텍VII대학 울산캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.
제시목록 외의 물건: 건물 감정평가요항표를 참조 바랍니다.
공부와의 차이: 일련번호(1) 토지는 일부가 현황 ‘도로’로 이용 중에 있어 이를 감안하여 토지를 감정평가하였으며, 정확한 도로의 면적 및 위치 등은 현황 측량을 요하오니 경매 진행 및 응찰시 재확인 바랍니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상이며 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층으로 외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창 등입니다.
이용상태: 주택으로 * 지하 : 대피소(현황 주택(공실)) * 1~2층 : 주택으로 각각 이용 중입니다.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
부합물 및 종물: 별첨 사진용지와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄴ)이 소재하여 평가하였으며, 제시외건물은 소규모의 부합물 및 종물로서 토지에 미치는 영향이 미미합니다.
공부와의 차이: 본건 지하1층은 일반건축물대장상 용도가 ‘대피소’이나 현황은 ‘주택(공실)’으로 이용 중입니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 건 목록 1 토지 일부는 현황 '도로'로 이용 중임. 정확한 도로의 면적 및 위치 등은 현황 측량을 요함
3. 본 건 목록 2 건물 지하1층은 일반건축물대장상 용도가 '대피소'이나, 현황은 '주택(공실)'으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10389 (1)

* 소재지: 울산광역시 중구 동동 113-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 207,131,280원

* 면적

* 토지: 139.00㎡ (약 42.04평)

* 건물: 179.05㎡ (약 54.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 일산새마을금고

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항:

* 1. 일괄매각으로 제시외 건물 포함.

* 2. 토지 일부 현황 '도로' 이용 중이며, 정확한 면적 및 위치는 현황 측량 필요.

* 3. 건물 지하1층은 건축물대장상 '대피소'이나, 현황은 '주택(공실)'으로 이용 중.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 중구 동동 소재 ‘한국폴리텍7대학 울산캠퍼스’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다 [cite: appraisal report].

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다 [cite: appraisal report].

* 토지 형태 및 이용상태: 동하향의 완경사지로 사다리형에 가까운 토지이며, 주택 부지 및 일부 도로로 이용 중입니다 [cite: appraisal report].

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 세로가 개설되어 있습니다 [cite: appraisal report].

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(한국폴리텍VII대학 울산캠퍼스), 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 있습니다 [cite: appraisal report].

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 5일 접수된 일산새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-25, 대항력: 있음.

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-06-15, 대항력: 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 참고: 두 임차인 모두 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 0원이라도 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 이슈가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 임대차 관계를 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건 주변은 주거 지역으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있으며, 전반적으로 조용하고 생활 인프라 접근성이 좋은 편입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 명시된 혐오시설(공장, 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에 노후된 주택이나 방치된 공간에 대한 언급이 있어, 개발 및 정비가 필요한 지역이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 한국폴리텍7대학 울산캠퍼스, 황방산 생태야영장, 동천 야외물놀이장, 울산광역시중구청소년센터, 클아이어린이집 등이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다 [cite: appraisal report, 6].

* 교육시설: 한국폴리텍7대학 울산캠퍼스가 인접해 있으며, 인근에 초등학교 및 중학교가 소재할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 노선버스정류장이 인근에 있고, 차량 접근이 가능한 도로망을 갖추고 있어 울산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다 [cite: appraisal report].

* 주변 실거래가 동향: 동동 지역의 단독주택 실거래가 정보에 따르면, 2026년 8월 기준 158.7㎡ 면적의 단독주택이 1억 8천만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 8월 기준, 267.8㎡ 면적의 단독주택은 4억 7천만원에 거래되었습니다. 감정가는 2억 7백여만원으로, 이는 주변 유사 면적 단독주택의 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 제공된 JSON 정보는 다세대 주택 관련 내용으로, 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 일부 도로 이용: 토지 면적의 일부가 현재 '도로'로 이용되고 있어, 실제 사용 가능한 토지 면적이 줄어들 수 있으며, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 측량이 요구됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 지하층 용도 불일치: 건물 지하 1층이 일반건축물대장상 '대피소'이나, 현황 '주택(공실)'으로 사용 중입니다. 이는 건축법 위반 소지 및 향후 용도 변경 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 명시된 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 임차인의 권리 행사 여부 및 인수 부담 발생 가능성에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로, 이에 대한 현황 및 철거, 인도 등 추가적인 사항을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 동동에 위치한 단독주택으로, 주변의 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 감정가는 2억 7백여만원 수준으로, 최근 실거래가 동향 및 유사 면적 단독주택의 공시가격을 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 특히, '인수 보증금 0원'이라는 점은 상당한 이점으로 작용할 수 있습니다.

그러나 토지 일부가 도로로 이용 중인 점, 지하층 용도 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재 등 잠재적인 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 부분에 대한 철저한 사전 조사와 명확한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 교육 시설(한국폴리텍7대학) 인근에 위치하며, 주거 지역으로서 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 인수 부담 최소화 가능성: 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 별도의 인수 보증금 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 207,131,280원입니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 하지만 토지 일부가 도로로 이용 중인 점, 지하층 용도 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 경우에도 인수 부담이 적어 수익성이 있을 수 있습니다. 다만, 리스크 해소 및 명확한 권리 파악을 위한 추가 조사를 전제로, 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 1억 8천 6백만원 ~ 2억 7백만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만 임차인의 정확한 법적 지위 확인 및 토지 사용 현황에 대한 명확한 판단이 선행되어야 하므로, 실제 입찰가 산정 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시길 권장합니다.1. 물건 기본정보