나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3297 [1] 대구광역시 달서구 장기동 535 장기협성휴포레 102동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 장기동 소재 '장동초등학교' 서측 인근에 위치하는 장기협성휴포레 102동 12층 1205호 단위세대로서 부근은 아파트단지, 일반주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장, 근거리에 용산역(도시철도2호선)이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 20층건 중 12층 1205호 단위세대로서 외벽:페인트 등 마감, 내벽:벽지 등 내장마감재 마감, 바닥:타일 등 내장바닥재 마감, 창호:새시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 부정형 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고이고 지면 평탄하며 주상복합 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 중로, 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-13호선)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 부설주차장(저촉)<주차장법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3297 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달서구 장기동 535 장기협성휴포레 102동 12층 1205호

용도: 아파트

감정가: 350,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 24.73㎡ (약 7.48평)

토지지분: 24.7281㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9631㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보

아파트명: 장기협성휴포레

동수: 102동

층수: 12층 (총 20층)

사용승인일: 2016년 08월 25일

세대수: 155세대

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대구광역시 달서구 장기동 소재 '장동초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 일반 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 전형적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치해 있습니다. 또한, 근거리에 대구 도시철도 2호선 용산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 부정형 토지로서, 인접지와 도로와 등고하며 지면이 평탄합니다. 현재 주상복합 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 남측으로 중로, 서측으로 소로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구에 속하며, 대로3류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 부설주차장 저촉 사항이 있습니다. 관련 법규에 대한 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 10월 23일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 277,200,000원)입니다.

3.2. 등기 현황

말소기준권리 이후의 권리들(을2 근저당 이후의 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 가압류 및 갑12 임의경매)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소유권 관련 등기:

* 주식회사협성건설 (소유권보존, 2016-09-19)

* 김미경 (소유권이전, 2016-10-19)

* 김명숙 외 3명 (소유권이전(상속), 2026-01-08)

채권적 권리 현황:

* 한국자산관리공사 (근저당, 2023-10-23, 277,200,000원) - 말소기준권리

* 현대카드 (가압류, 2024-11-29, 19,825,778원) - 말소

* 신한카드 (가압류, 2025-01-15, 5,275,274원) - 말소

* 주식회사케이비국민카드 (가압류, 2025-01-17, 6,163,737원) - 말소

* 현대캐피탈 (가압류, 2025-04-14, 10,539,162원) - 말소

* 안동행복신용협동조합 (가압류, 2025-04-14, 150,000,000원) - 말소

* 한국자산관리공사 (임의경매, 2026-03-11, 268,780,330원) - 말소

총 등기부채권액: 469,003,951원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 없습니다. 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대관계는 '미상'으로, 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 상태입니다.

* 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라도 대항력 존재 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요하며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. *

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 장기협성휴포레 단지 주변으로는 아파트 단지와 주택 밀집 지역이 형성되어 있으며, 이에 따른 다양한 근린생활시설이 인접해 있습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 용산역 인근 상권을 통해 이용 가능합니다.

4.2. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 주거 환경에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설(예: 대규모 공장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

대구 도시철도 2호선 용산역을 근거리에서 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 승강장이 인근에 위치하여 출퇴근 및 지역 내 이동이 용이합니다.

5.2. 교육

단지 서측 인근에 장동초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능한 안전한 교육 환경을 제공합니다.

5.3. 편의 및 의료 시설

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대규모 쇼핑몰이나 종합병원 등은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계의 불확실성

임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 대항력 유무에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구 등에 속하며, 대로/중로 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 부설주차장 저촉 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 리스크

인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자(임차인, 소유자 등)와의 명도 협상 과정에서 시간 소요 및 이사비 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 장기동에 위치한 장기협성휴포레 아파트 102동 12층 1205호입니다. 2016년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하며, 전용면적 84.96㎡(약 25.70평)의 수요가 높은 타입입니다.

대구 도시철도 2호선 용산역이 인근에 있고 장동초등학교가 가까워 주거 환경 및 교통, 교육 측면에서 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

등기부상 다수의 채무가 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

가장 주의해야 할 점은 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라는 사실입니다. 인수되는 보증금이 없더라도, 해당 임차인의 대항력 유무 및 명도 협상 과정이 낙찰 후 중요한 변수가 될 수 있습니다.

중심상업지역에 속한 점은 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 달서구 장기동의 역세권 및 학세권 아파트.

* 양호한 주거 환경: 아파트, 주택, 근린생활시설이 밀집된 주거 지역.

* 비교적 신축: 2016년 준공으로 건물 상태 양호.

* 높은 수요층: 전용면적 84.96㎡는 일반 실수요자들이 선호하는 면적.

* 잠재적 개발 가치: 중심상업지역 내 위치로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 350,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 평형(84.95㎡)의 아파트가 2026년 7월 2일 7층에 362,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 12층으로, 비교 대상 거래 사례(7층)보다 층수가 높아 더 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

최근 실거래가 및 층수 프리미엄을 고려할 때, 본건의 시세는 3억 6천만원에서 3억 8천만원 수준으로 판단됩니다.

경매 물건의 특성상, 감정가 대비 80~120% 범위에서 낙찰되는 경향을 보입니다. 본건의 경우, 층수 이점과 최근 실거래가를 감안하면 감정가 이상에서의 입찰이 예상됩니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 이를 기준으로 입찰가를 산정합니다. 만약 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용(이사비 등)이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다. *

따라서, 본건의 예상 입찰가는 360,000,000원에서 375,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 입찰 참여 시에는 시장 상황, 본인의 자금 계획, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.