나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10118 [1] 경상북도 경주시 탑동 28-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 탑동 소재 "경주오릉" 동측 인근에 위치하며, 부근은 도심 인근의 기존주택지대로서 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하고, 동측 인근으로 농경지대가 이어져 있습니다.

교통상황

도심 근교지역으로서 간선도로 인근에 소재하여 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 기호 1: 휴게음식점부지, 기호 3: 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1 토지는 북측으로 폭 4미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접하고, 기호 3 토지는 기호 1 토지가 접하는 도로의 일부입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3: 자연녹지지역, 자연취락지구, 특화경관지구 가축사육제한구역(2023-06-08) (일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존육성지구 (2025-01-02)<고도 보존에 관한 특별법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 일반목구조 기와지붕 단층건으로 "ㄱ"자형 한식 골기와 맛배지붕에 굴도리 방식이며, 주기둥: 사각목재 300×300㎜, 층고: 4미터 정도 내외벽: 몰탈 위 페인팅, 복층유리 및 타일 붙임, 하단 치장벽돌 쌓기 천장: 마룻대, 보 등 목재지붕틀 노출 바닥: 콘크리트 위 고무코팅, 아스타일 및 바닥타일 마감 창호: 목재창틀에 복층유리창입니다.

이용상태

기호 2: 휴게음식점(홀, 주방, 화장실, 비품실 등)

설비내역

급배수설비, 위생설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 최성훈이 2026. 10. 19.자 유치권신고(공사대금 60,000,000원)를 하였으나, 그 성립여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 경주지원 2026타경10118 (1)

소재지: 경상북도 경주시 탑동 28-1

용도: 근린시설 (휴게음식점)

감정가: 1,511,958,680원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 783.00㎡ (약 236.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 259.56㎡ (약 78.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정평가액: 1,511,958,680원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경주시 탑동 소재 "경주오릉" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 도심 근교의 기존 주택지대로 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있으며, 동측으로는 농경지대가 이어져 있습니다. 경주오릉은 신라 시조 박혁거세와 관련된 유적으로, 고즈넉한 분위기를 즐길 수 있는 역사적 명소입니다.

2.2. 교통 및 접근성

도심 근교 지역으로 간선도로 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이합니다. 다만, 대중교통 정보상 오릉·숭덕전 정류장 이용 시 저상버스 이용이 제한될 수 있습니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 전반적으로 인접지와 평탄하며, 부정형의 토지입니다. 기호 1 토지는 북측으로 폭 4미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접하고 있으며, 기호 3 토지는 해당 도로의 일부입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지(기호 1, 3)는 다음과 같은 용도지역 및 지구에 속해 있습니다:

* 자연녹지지역

* 자연취락지구

* 특화경관지구

* 가축사육제한구역 (일부 제한(200))

* 역사문화환경 보존육성지구

* 역사문화환경보존지역

이러한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

등기부상 소유권 변동 이력이 존재하며, 말소기준권리는 2020년 9월 11일 접수된 대구은행의 근저당권 (을6)입니다.

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 1975-04-22, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 손남달 (매매)

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2018-09-05, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김석수 (매매)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2020-09-11, 권리종류: 소유권일부이전, 권리자: 이상범 (매매)

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2020-09-11, 권리종류: 3번김석수지분전부이전, 권리자: 이상범 (매매)

* 등기구분: 을6, 접수일자: 2020-09-11, 권리종류: 근저당권, 권리자: 대구은행, 권리금액: 2,280,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2026-03-13, 권리종류: 임의경매, 권리자: 주식회사아이엠뱅크, 권리금액: 1,745,265,875원, 말소: 말소 (경주지원 2026타경10118)

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2026-04-10, 권리종류: 가압류, 권리자: 삼성카드, 권리금액: 9,837,779원, 말소: 말소

토지 등기부채권 총액: 2,289,837,779원

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 또한 말소기준권리는 2022년 6월 23일 접수된 대구은행의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2022-06-23, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 이상범

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2022-06-23, 권리종류: 근저당권, 권리자: 대구은행, 권리금액: 2,280,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2026-03-13, 권리종류: 임의경매, 권리자: 주식회사아이엠뱅크, 권리금액: 1,745,265,875원, 말소: 말소 (경주지원 2026타경10118)

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2026-04-10, 권리종류: 가압류, 권리자: 삼성카드, 권리금액: 9,837,779원, 말소: 말소

건물 등기부채권 총액: 2,289,837,779원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한옥스테이천원마을

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

이 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력 없음으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 토지와 건물 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: "에 대한 내용은 비어 있어, 특이사항 없음으로 간주됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건은 경주시 탑동의 관광지인 경주오릉 인근에 위치하며, 주변에 기존 주택지대와 함께 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다. 휴게음식점으로 이용 중인 점을 고려할 때, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다. "경주오릉"이라는 주요 관광지와의 근접성은 잠재적 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 경주오릉과 같은 역사 문화 유적지가 있어 관광객 유입이 기대됩니다. 또한, 도심 근교 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사 및 주변 지역 분석이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 복합적인 규제: 자연녹지지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경 보존육성지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 물건지와 인접한 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 경주시에 "천군 종합자원화단지"(폐기물 매립장, 소각장 등 포함)가 운영되고 있으나, 해당 물건지와의 정확한 거리를 파악하기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주의 주요 관광지인 경주오릉 인근에 위치한 근린생활시설(휴게음식점)로, 역사 문화 관광 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적에 비해 감정가 또한 상당한 수준으로, 건물의 구조 및 이용 상태로 보아 현재 영업 중이거나 최근까지 영업 활동이 있었을 것으로 추정됩니다. 다만, 복합적인 토지이용계획상의 규제와 불확실한 임대 관계는 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인접: 경주오릉이라는 주요 관광지 인근에 위치하여 관광객 대상 영업 및 시설 활용 가능성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리 및 개발 용이성이 있습니다.

* 기존 상권: 근린생활시설 용도로 이용 중으로, 기존의 상권 기반을 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 감정가는 1,511,958,680원이며, 예상 입찰가는 시장 상황, 물건의 현 상태, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리관계가 명확하고, 인수되는 부채가 없는 점은 긍정적이나, 복합적인 용도 제한 및 주변 시세, 향후 활용 가치 등을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. (구체적인 예상 입찰가 제시를 위해서는 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.