나이스옥션 법원경매 대전 2026타경164 [1] 대전광역시 서구 복수동 275 계룡아파트 3동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 복수동 소재 '복수초등학교' 남서측 인근에 위치하는 계룡아파트 제3동 제4층 제404호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건내 4층 404호로서, 사용승인일: 1991.01.30 외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 칠 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비, 주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 서측 및 남측으로 외곽 공도와 연결되어 있으며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1(275번지), 기호 2(275-4번지), 기호 4(275-16번지), 기호 5(293-7번지), 기호 6(293-8번지) 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, -기호 3(275-15번지): 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) (2018-08-10), 대로3류(폭25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2019-11-18)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, -기호 7(275-24번지): 제2종일반주거지역, 대로3류(폭25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경164 (1)

소재지: 대전광역시 서구 복수동 275 계룡아파트 3동 4층 404호

용도: 아파트

건축년도: 1991년

감정가: 173,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 37.52㎡ (약 11.35평)

건물면적: 63.34㎡ (약 19.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화 물건

특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 서구 복수동에 위치한 계룡아파트 3동 4층 404호로, 복수초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로를 통해 서측 및 남측으로 외부 공도와 연결되어 있으며, 도로 포장 상태는 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 복수동 275번지 일대이며, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류, 중로1류 등으로 추가 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 차례의 소유권 이전이 있었으며, 근저당권, 전세권설정, 압류 등의 권리들이 등기되어 있었으나, 모두 말소 처리되었습니다. 말소기준권리는 2020년 12월 23일 접수된 신한은행의 근저당권 (을22)이며, 이 권리를 포함하여 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권개요에 대한 언급만 있으며, 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 제이와이에셋대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되어 있으나, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 종합

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 224,000,000원

권리분석상 인수되는 특별한 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 초등학교 등 교육시설이 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

4.2. 편의시설

단지 인근에 생활 편의시설들이 적절히 분포하고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 아파트명: 복수계룡

* 사용승인일: 1991년 1월 30일

* 최고층: 12층

* 해당층: 4층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 교육환경

* 인근 학교: 복수초등학교, 대전복수고등학교 등

* 교육환경 보호 구역: 일부 지역에 해당 (토지이용계획 참고)

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다. 경매 진행 시 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임대 관계에 대한 정보가 불명확합니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 취급 시 추가적인 고려사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

대전광역시 서구 복수동에 위치한 본 아파트 물건은 1991년에 건축되었으며, 법원 감정가는 173,000,000원입니다. 입지상 복수초등학교 인근에 위치하며 주거 환경이 양호하고 교통 또한 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 내부 확인이 어렵고 임대 관계가 불명확하다는 점은 경매 참여 시 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 입지: 학교 및 생활 편의시설 인접

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명도 리스크가 낮음

* 잠재적 가치: 재개발 및 도시 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성 (자료에 기반함)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 면적(63.34㎡)의 아파트 거래 사례는 2026년 4월 14일 155,000,000원 (6층)이며, 2026년 5월 27일 129,000,000원 (12층)에 거래되었습니다. 본건은 4층에 해당하며, 감정가는 173,000,000원입니다.

내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상의 리스크 요소를 고려할 때, 최근 거래가 중 높은 가격대를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 12층 거래가(129,000,000원)가 낮은 점을 감안하면, 6층 거래가(155,000,000원) 및 감정가(173,000,000원) 사이에서 시세 형성 가능성이 있습니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (참고: 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.