나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600429 [1] 세종특별자치시 도담동 674 까사누보 4층416호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "도담동행정복지센터"서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물(근린생활시설 및 도시형생활주택),교육시설,공공시설등이 혼재하는 지역으로, 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하4층 지상6층 중 제4층 제416호로서 외 벽 : 석재 및 타일 붙임등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,화재탐지 및 소화전설비,엘리베이터설비,지하주차장 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 대전지방법원 2026타경600429 (1)

소재지: 세종특별자치시 도담동 674 까사누보 4층416호

용도: 도시형생활주택

건물명: 까사누보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.48㎡ (약 2.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.69㎡ (약 6.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 112,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 도담동 소재 "도담동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물(근린생활시설 및 도시형생활주택), 교육시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 도로상태

본 건은 동측으로 중로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)이며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건에는 소유권이전, 주택임차권, 강제경매, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다. 이 중 강제경매 및 압류 등기는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석 (황 하)

등기부상 을5호 순위로 주택임차권(권리금액: 115,000,000원)이 등기되어 있으며, 전입일자는 2022년 5월 18일, 확정일자는 2022년 5월 3일입니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 분류됩니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 말소기준권리

채권자 황 의 강제경매개시결정(접수일자 2026년 3월 16일)이 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

주택임차권등기(접수번호 2025년 5월 16일)가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 해당 임차인의 보증금 115,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못하면, 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

최근 매매된 인근 유사 물건 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 10월 24일, 전용면적 27.6012㎡, 5층 물건이 85,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 10일, 전용면적 21.422㎡, 4층 물건이 7,500,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 12월 12일, 전용면적 21.422㎡, 4층 물건이 105,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 건물면적은 22.69㎡로, 유사 면적대의 최근 거래 사례를 볼 때 시세는 약 75,000,000원에서 105,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가 112,000,000원은 이 범위보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 단지 주변에는 도담동행정복지센터와 같은 공공시설이 위치해 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주상복합건물, 교육시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 주변에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(황 하)의 존재와 그 보증금(115,000,000원)입니다. 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 임차인의 보증금(115,000,000원)이 감정가(112,000,000원)보다 높으며, 최근 유사 면적 거래가(75,000,000원~105,000,000원)보다도 높은 수준입니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 보증금으로 인해 투자 수익률이 낮아질 가능성을 시사합니다.

* 건물 면적이 22.69㎡로 소형입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 도담동의 입지 좋은 곳에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의 시설 이용이 양호하나, 선순위 임차인의 보증금 115,000,000원을 인수해야 하는 중대한 권리 문제가 존재합니다. 해당 보증금이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자의 총 인수 금액은 상당폭 증가할 것으로 예상됩니다. 따라서 본 건은 낙찰 후에도 추가적인 비용 부담 가능성이 높으므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 개발 계획에 따른 장기적인 가치 상승 가능성.

* 잘 갖춰진 도시 인프라와 교통 여건.

* (주의사항) 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 총 투자 비용 대비 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 보증금(115,000,000원)을 제외하고, 유사 물건의 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

최근 유사 면적(약 21.422㎡) 거래 사례 평균 시세는 약 90,000,000원으로 추정됩니다.

해당 물건의 총 취득 비용은 '(입찰가) + (인수 보증금)'이므로, 보증금 115,000,000원을 고려하면 입찰가를 시장 가치 이하로 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 잠재적 위험 요소를 고려하여 시장 평균가 대비 약 80% 수준으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 72,000,000원

(총 예상 취득 비용: 약 72,000,000원(입찰가) + 약 115,000,000원(인수 보증금) = 약 187,000,000원)

참고: 실제 배당액에 따라 인수해야 할 보증금 잔액은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.