나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15180 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 284-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 ‘홍성요양병원’ 남서측 인접에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 번화한 상가지대 후면 기존주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 평지 사다리형의 토지로서, 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트포장도로(현황 도로)를 통하여 진출입이 가능하며, 남측으로 지적상 도로(271-8번지)와 접하며 출입이 가능(다만, 출입문을 설치하여 출입이 자유롭지 않으며, 관리주체도 알 수 없음)

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구(2025-05-02), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2009-07-23)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 침수위험지구<자연재해대책법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

제시외물건(㉠,㉡)이 소재하므로, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로 동측 일부는 타인점유(홍성요양병원의 주차장으로 이용중임)로서, 제한받는 단가를 병기하오니, 경매진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 건으로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외물건(㉠,㉡)이 소재하므로, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-주택에 부합된 제시외 물건(다용도실, 창고)매각 포함
-동측 일부(면적 약65㎡)는 타인점유(홍성요양병원 주차장)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 홍성지원 2026타경15180 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 284-6 (신주소: 충청남도 홍성군 조양로 137-8)

용도: 단독주택

감정가: 297,258,000원

토지면적: 255.00㎡ (약 77.14평)

건물면적: 144.50㎡ (약 43.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건축물정보

구조: 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 주택

건축년도: 1972년

연면적: 144.5㎡

건축면적: 85.37㎡

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 '홍성요양병원' 남서측 인접에 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 번화한 상가지대 후면 기존주택지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통입니다.

토지형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 사다리형의 토지로서, 단독주택으로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트포장도로(현황도로)를 통하여 진출입이 가능합니다.

남측으로는 지적상 도로(271-8번지)와 접하나, 출입문을 설치하여 출입이 자유롭지 않으며 관리주체도 알 수 없는 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 침수위험지구, 하수처리구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 23일 접수된 이선영 근저당권 (115,200,000원)입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리:

을5: 근저당권 (이선영, 115,200,000원, 2023-11-23) - 말소기준권리

을6: 근저당권 (이선영, 126,000,000원, 2024-01-10)

갑16: 임의경매 (이선영, 2026-03-17)

인수되는 권리: 명시된 바 없음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 관련 주의 문구:

임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 현황 및 대항력 유무를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 잠재적인 문제 발생 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 번화한 상가지대의 후면 주택가에 위치하여, 상업시설과 주거지가 혼재하는 지역입니다.

인근에 홍성요양병원이 소재하고 있어, 관련 유동인구의 영향이 있을 수 있습니다.

상가지대 후면에 위치하여 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 지역 내 소비 활동의 혜택을 받을 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 노선버스정류장 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 상가지대로 인해 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

의료시설: 인근 홍성요양병원이 소재합니다.

교육시설: 주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 일부 타인 점유: 동측 토지 일부(면적 약 65㎡)가 홍성요양병원의 주차장으로 이용 중입니다. 이는 토지 사용 및 활용에 큰 제약을 줄 수 있으며, 명도 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

도로 접근성 제한: 북서측 현황도로는 폭이 좁고, 남측 지적상 도로는 출입이 자유롭지 않아 차량 진출입 및 접근성에 불편함이 있을 수 있습니다.

건축물 노후: 1972년 건축된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높으며, 유지보수 또는 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 등 복잡한 용도지역 내에 있어 향후 개발 또는 건축 시 용도 제한 및 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 홍성읍의 상가지대 인접에 위치한 단독주택으로, 상업시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다.

그러나 토지의 상당 부분이 타인에게 점유되어 주차장으로 사용되고 있다는 점과, 도로 접근성이 제한적이라는 점은 심각한 투자 리스크 요인입니다.

또한, 건물이 1972년식으로 노후화가 상당하여 수리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

토지 점유 문제 해결 여부가 향후 가치 결정에 매우 중요한 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자포인트

일반상업지역 내 위치: 향후 상업적 용도로의 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

인근 상권의 활성화: 번화한 상가지대와 인접하여 배후 수요 확보 및 상업시설 이용이 용이합니다.

낮은 감정가 대비 토지 가치: 토지면적이 255㎡로 비교적 넓은 편이며, 향후 토지 이용 문제가 해결될 경우 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상입찰가

최근 주변 시세 분석:

주변 연립, 다세대 주택들의 최근 매매가는 4900만원에서 5800만원 사이로, 전용면적 기준 1㎡당 약 64만원에서 76만원 수준을 형성하고 있습니다. (이는 주로 1990년대 이후 건축된 다세대/연립주택 기준이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.)

본건의 감정가는 297,258,000원입니다.

감정가 및 시세, 그리고 파악된 리스크 요인(특히 토지 일부 타인 점유, 노후 건물, 도로 접근성 제한)을 종합적으로 고려할 때, 낙찰을 위해서는 감정가 이하 또는 유사한 수준에서의 접근이 필요할 수 있습니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.