나이스옥션 법원경매 대전 2026타경151 [1] 세종특별자치시 고운동 1731 가락마을2단지 202동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "고운초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "가락마을2단지" 제202동 제12층 제1204호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 관공서 및 각급 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 17층 건내 제12층 제1204호로서, (사용승인일: 2019.01.24) 외벽: 몰탈위페인트 및 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 중로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-1035)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경151 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 옥천새마을금고 (등기사항 참조)

* 감정가: 680,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 세종특별자치시 고운동 1731, 가락마을2단지 202동 12층 1204호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 박공지붕, 17층 건물 중 12층

* 사용승인일: 2019년 1월 24일 (비교적 신축)

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 87.49㎡ (약 26.47평)

* 건물 면적 (전용면적): 107.14㎡ (약 32.40평)

* 토지 지분: 87.4858㎡

* 건물 지분: 107.1433㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "고운초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 관공서 및 각급 교육시설 등이 소재하는 지역임.

* 단지 주변으로 중로 등과 접함.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 편임.

2.3. 주변 환경

* 본건 주변으로 혐오시설이나 환경을 저해할 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (세종시 고운동 1731번지 일대 부동산 정보 및 지도 검색 결과 기반)

* 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 학교 등 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 등기부상 소유권은 박부갑에게 이전되었으며, 채권자 옥천새마을금고의 가압류 및 강제경매가 등기되어 있음.

* 총 채권액은 약 6억 6,370만원 수준으로, 경매로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2019-05-13 접수, 253,200,000원)이 말소기준권리가 됨.

* 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸함.

* 매각으로 인해 인수되는 권리는 없음.

3.3. 임차인 현황

* 제공된 정보상 임차인 현황은 '미상'으로 기재되어 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주의사항: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 정보는 별도 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 아파트 단지 규모 및 편의시설

* 아파트명: 가락마을2단지아파트

* 총 세대수: 347세대

* 건축년도: 2019년 (비교적 신축)

* 주차: 총 658대 (지하 자동 주차)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* "고운초등학교"가 단지 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 해당함.

5.2. 편의시설

* 단지 내 다양한 복리시설 및 주변 근린생활시설 이용이 편리함.

* 세종시립도서관, 고운뜰공원 등 문화 및 여가 시설 접근성도 양호함. (세종시립박물관 건립 예정)

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

* 임차인 현황이 '미상'으로, 실제 점유자 존재 여부 및 명도 협상 과정에서 시간이나 비용이 추가로 발생할 가능성이 있음.

6.2. 시장 변동성

* 세종시 부동산 시장의 전반적인 흐름 및 향후 금리 변동성 등을 고려한 신중한 접근이 필요함.

6.3. 건물 상태

* 2019년 준공으로 비교적 신축이나, 고층 아파트이므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 고운동에 위치한 신축급 아파트로, 초등학교와 인접한 우수한 교육 환경 및 편리한 교통, 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가(6억 8천만원) 대비 최근 실거래가(107㎡ 기준 6억 2천만원 ~ 6천 9백만원)를 고려할 때, 시세 수준에서 낙찰 가능성이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 경매로 소멸되어 명확하나, 임차인 현황 미상 부분은 명도 시 주의가 필요합니다. 안정적인 주거 환경과 미래 가치를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공)으로 자산 가치 유지 및 상승 기대.

* 초등학교 인접, 단지 내외 편의시설 완비로 높은 주거 선호도.

* 세종시의 지속적인 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 권리관계 명확, 인수되는 권리 없음.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래 사례 (전용면적 107.14㎡ 기준):

* 2026년 7월 17일 (15층): 620,000,000원

* 2026년 5월 13일 (5층): 638,000,000원

* 2026년 7월 18일 (6층): 690,000,000원

* 감정가: 680,000,000원

* 본건은 전용면적 107.14㎡이며 12층에 위치합니다. 가장 유사한 면적의 15층 매물이 620,000,000원에 거래된 점, 5층 및 6층 매물이 638,000,000원 ~ 690,000,000원에 거래된 점, 그리고 감정가 680,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 12층의 선호도를 감안하여 시세 및 감정가 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 추정 입찰가: 650,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.