나이스옥션 법원경매 대전 2026타경176 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 궁동 소재 "은골어린이공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도 시형생활주택, 주상복합아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하고 인근 도로변에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 제5층 제504호로서, 외 벽: 석재 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내 벽: 벽지 도매 및 일부 타일마감 창 호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄하게 조성된 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>,중점경관관리구역(유성)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경176 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 5층504호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 12층 건물 중 5층 504호

* 건축연도: 2019년 10월 사용승인

* 감정가: 120,000,000원

* 매각물건: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 면적

* 토지 면적: 8.57㎡ (약 2.59평)

* 건물 면적 (전용 면적): 29.97㎡ (약 9.06평)

* 참고: 분양면적 정보는 별도 명시되지 않았습니다.

* 채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 본 건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "은골어린이공원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 도시형생활주택, 주상복합아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 환경입니다.

* 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 내부 상태

* 건물은 철근콘크리트구조로, 12층 건물 중 5층에 해당합니다.

* 외벽은 석재 및 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 도매 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다.

* 이용 상태

* 본 건은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중에 있습니다.

* 설비 내역

* 건물 내에는 전기, 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 및 도로 조건

* 토지는 세장형의 평탄하게 조성된 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

* 남측으로 폭 20~25m의 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구)으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 중로1류, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)에 해당하여 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2023년 5월 26일자 오혜인의 가압류 (갑6)입니다.

* 본 건의 경매 개시 결정 등기(2026타경176)는 말소기준권리보다 늦은 2026년 3월 18일자 (갑9) 강제경매로, 말소기준권리 이하의 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 주요 권리

* 을구 5번 주택임차권 (권리자: 박성열, 임대차보증금 130,000,000원, 전입일자: 2021.03.22, 확정일자: 2021.03.08)

* 이 임차권은 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다.

* 따라서, 본 건의 매수인은 해당 임차인의 보증금 130,000,000원 중 법원 배당에서 변제받지 못한 금액을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 임차인 분석

* 임차인: 박성열

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-22

* 확정일자: 2021-03-08

* 배당신고일자: 2023-11-15

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임차보증금 중 미배당액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의: 박성열 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 부족한 금액은 매수인이 추가로 인수해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성

* 본 건이 위치한 대전광역시 유성구 봉명동 일대는 도시형생활주택, 주상복합아파트, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

* 이러한 복합 용도 지역 특성상, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며 활기찬 분위기를 형성하고 있습니다.

* 편의시설 및 혐오시설

* 단지 인근 "은골어린이공원"이 있어 쾌적한 주거 환경을 지원합니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 본 건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성

* 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장을 통해 다수의 시내버스 노선을 편리하게 이용할 수 있어 대중교통 이용자에게도 편리한 환경을 제공합니다.

* 주변 편의시설

* 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경

* 다양한 형태의 주거 시설과 상업 시설이 공존하는 지역으로, 젊은층과 직장인들에게 선호될 수 있는 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담

* 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박성열 씨의 보증금 130,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한

* 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등 다수의 특수 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 발생할 수 있습니다.

* 높은 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액이 350,000,000원으로, 이는 감정가 120,000,000원 대비 높은 수치입니다. 이는 해당 부동산의 채무 부담이 상당함을 보여주며, 경매 진행 과정에서 권리 관계의 복잡성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전 유성구의 편리한 교통과 각종 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 존재하며, 이는 감정가 120,000,000원을 초과하는 금액입니다.

* 따라서, 본 건은 해당 임차인 보증금 인수 부담을 면밀히 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대전 유성구의 핵심 상업 및 주거 지역에 위치하여 우수한 직주근접성을 갖추고 있습니다.

* 발달된 교통망을 통해 시내외 접근성이 뛰어나며, 이동이 편리합니다.

* 복합적인 지역 특성으로 인해 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 120,000,000원입니다.

* 그러나 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 130,000,000원에 달하므로, 이는 실질적인 총 취득가격을 높이는 요인이 됩니다.

* 법률 규정에 따라 '인수 보증금'은 입찰가 자체에 포함하지 않고 별도로 계산해야 하지만, 이는 매수인의 총 자금 부담액을 증가시킵니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 단순히 감정가만을 기준으로 산정하기보다는, 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금 중 미배당액)이 시장 가격 대비 합리적인지, 그리고 예상 수익률을 확보할 수 있는지 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 감정가보다 높은 금액으로 입찰할 경우, 인수 보증금 부담으로 인해 오히려 금전적 손실이 발생할 위험이 있습니다. 따라서, 보증금 인수 부담을 고려하여 감정가보다 현저히 낮은 금액에서 입찰가가 형성될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.