나이스옥션 법원경매 대전 2026타경132 [1] 대전광역시 유성구 죽동 688 죽동금성백조예미지 103동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2026.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 죽동 소재 "죽동초등학교" 남측 인근에 소재하는 「죽동금성백조예미지 제103동 제18층 제1803호」로서 부근은 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 중 제18층 제1803호로서, - 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 중로 및 소로 등에 접하며 아파트 진입도로 상태는 보통인 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대덕연구개발특구1단계(죽동)개발사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(국제유치원){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(대전죽동초등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(충남대학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(국제유치원){교육환경 보호에 관한 법률}, 국가산업단지{산업입지 및 개발에 관한 법률}, 연구개발특구{연구개발특구의 육성에 관한 특별법}, 일반주거구역{연구개발특구의 육성에 관한 특별법}, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지){지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률}임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 탐문조사 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고 바람.

물건 비고

채무자 겸 소유자 이주몽이 작성한 이은서, 이성웅에 대한 무상임차각서를 고흥군수산업협동조합에서 2026. 4. 17.자로 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경132 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 죽동 688 죽동금성백조예미지 103동 18층1803호

용도: 아파트

감정가: 8억 7100만원

토지면적: 66.59㎡ (약 20.14평)

건물면적: 101.42㎡ (약 30.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고흥군수산업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 죽동 소재 "죽동초등학교" 남측 인근에 위치한 "죽동금성백조예미지" 아파트입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 아파트 단지가 혼재된 주거지역으로, 제반 입지 조건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 5일자 주식회사덴탈엔피엘대부 근저당권 (8억 4600만원)

매각으로 인하여 소멸되는 권리: 2022년 10월 5일 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 질권설정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 지상권 언급이 있으나, 등기부상 확인되지 않습니다.)

임차인 현황:

* 이성웅: 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. 2022년 5월 23일 전입.

* 이은서: 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. 2022년 5월 23일 전입.

* 김미소: 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원. 2024년 10월 21일 전입.

인수 가능한 총 보증금: 0원

주의사항: 채무자 겸 소유자 이주몽이 작성한 이은서, 이성웅에 대한 무상임차각서가 고흥군수산업협동조합에 2026년 4월 17일자로 제출되었습니다. 보증금 및 차임이 없는 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나 절차가 복잡해질 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 죽동 일대는 대덕연구개발특구로 지정되어 있으며, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 기능이 중심인 상권입니다. 대규모 산업단지나 연구단지와 인접해 있어 배후 수요가 존재합니다. 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지는 2016년 5월 사용 승인되었으며, 총 13개동 998세대로 구성된 대단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 죽동초등학교, 국제유치원, 충남대학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근성과 대중교통 사정 모두 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 보증금과 차임이 없는 대항력 있는 임차인(이성웅, 이은서)의 존재입니다. 이들은 소유자가 작성한 무상임차각서를 통해 거주하고 있으며, 이는 명도 시점에서의 법적 분쟁 또는 금전적 요구 발생 가능성을 높입니다. 또한, 경매 물건의 총 채무액이 감정가를 상회하므로, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 죽동에 위치한 신축급 아파트로, 주거 환경이 양호하고 대덕연구개발특구의 개발 계획과 연계된 입지입니다. 그러나 대항력 있는 임차인과 소유자의 무상임차각서 존재는 명도에 상당한 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크입니다. 이러한 권리관계 및 명도 문제를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대덕연구개발특구 인근에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 2016년에 건축된 비교적 신축 아파트로, 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 다수의 임차인이 있으나, 보증금이 없고 대항력 유무에 따라 명도 전략을 수립할 수 있습니다.

* 부동산 임의경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 103동 18층의 유사 면적 아파트가 2026년 7월 5일에 6억 7000만원에 거래되었습니다. 감정가는 8억 7100만원이지만, 시장 가격은 6억 7000만원 내외로 판단됩니다.

다만, 본건은 보증금 및 차임이 없는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 채무자 겸 소유자가 이들에게 무상임차각서를 작성해주었다는 점은 명도 과정에서 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있는 큰 리스크 요인입니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 관점에서 시장 가격에서 일정 부분을 할인하여 입찰가를 산정해야 합니다.

상기 위험 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 5억 8000만원 수준으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 대비 약 13% 할인된 금액으로, 명도 관련 제반 비용을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.