나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600539 [1] 세종특별자치시 한솔동 940 첫마을아파트 202동 20층2012호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 한솔동 소재 '참샘초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 편의시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 25층 건물중 제20층 제2012호로, - 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지 및 타일, 페인팅 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 2필 일단의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 중로 및 소로에 접하며 단지내로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(세종 한솔동 고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

대전지방법원 2026타경600539 (1)

1.2. 소재지

세종특별자치시 한솔동 940 첫마을아파트 202동 20층 2012호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

648,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지 면적: 44.28㎡ (약 13.39평)

1.5. 2. 건물 면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

1.5. 3. 건물 연면적 (202동): 18,605.78㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 사용 승인일

2011년 11월 7일

1.10. 건물 구조 및 층수

철근콘크리트 구조, 25층 건물 중 20층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 한솔동 소재 '참샘초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 편의시설 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 접근성

단지 주위로 중로 및 소로에 접하며, 단지 내 도로망을 통해 쉽게 접근 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

준주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(세종 한솔동 고분군), 중점경관관리구역에 해당됩니다.

2.5. 주변 시설 (혐오 시설 유무 포함)

주변에 참샘초등학교, 솔빛중학교, 세종과학예술영재학교 등 교육 시설과 공원, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 조사 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 역사문화환경보존지역으로 지정된 고분군 인근에 위치하여 문화적 가치가 있는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (한국자산관리공사, 2020년 9월 7일, 396,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 나예정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026년 3월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (2012.01.27)

* 소유권이전: 김소영 (2020.09.07, 매매)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2020.09.07, 396,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 하나은행 (2022.01.19, 204,000,000원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024.11.25, 말소)

* 가압류: 근로복지공단 (2025.07.16, 6,697,260원, 말소)

* 가압류: 박장흠 (2025.09.25, 80,000,000원, 말소)

* 가압류: 충남신용보증재단 (2025.12.01, 95,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 한국자산관리공사 (2026.03.18, 317,648,681원, 말소)

* 가압류: 케이비캐피탈 (2026.03.23, 74,257,237원, 말소)

3.5. 총 등기부 채권액

855,954,497원

4. 상권분석

4.1. 주위 환경 및 상권 특성

본건은 세종시의 대표적인 신도시 지역 내 대규모 아파트 단지로서, 풍부한 주거 배후 수요를 기반으로 하는 주거지 상권입니다. 인근에 초등학교, 중학교 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 주변 편의시설

참샘초등학교, 솔빛중학교, 세종과학예술영재학교 등 교육 시설과 대형마트, 병원, 은행, 공원 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

4.3. 최근 매매 시세 분석

* 2026년 5월, 동일 면적(84.91㎡)의 4층 매물이 410,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 동일 면적(84.91㎡)의 11층 매물이 490,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 20층 고층으로, 최근 거래 사례를 고려할 때 시세는 500,000,000원 이상으로 추정 가능합니다.

4.4. 최근 전월세 시세 분석

제공된 전월세 정보는 전용면적 49.62㎡ 기준이며, 보증금 2,000,000원~20,000,000원, 월세 0원~800,000원 범위에서 거래되었습니다. 이는 본건 면적과는 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 임대 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 첫마을2단지(퍼스트프라임)

* 주소: 세종특별자치시 한솔동 940

* 준공년월: 2011년 11월 7일

* 세대수: 446세대

* 동수: 2개 동

* 본건 건물(202동) 연면적: 18,605.78㎡

* 총 주차 대수: 약 599대 (지하 주차 포함)

* 최고/최저층: 25층 / 3층

5.2. 단지 내 편의 시설

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기 (지하 8대) 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

없음

6.2. 기타 참고 사항 (임대 관계 등)

임대 관계는 현재 미상입니다. (단, 상기 임차인 현황에 명시된 임차인은 대항력 없음)

6.3. 명도 관련 사항 (임차인 포함)

본건에는 대항력 없는 임차인 1인이 있으나, 보증금 및 차임이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 핵심 주거 지역에 위치한 대규모 아파트 단지의 고층 물건으로, 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 생활 인프라를 자랑합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 고층임을 감안하면 시장 가치를 충분히 회복할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 권리 관계는 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 생활권에 위치한 뛰어난 입지

* 대단지 아파트로서의 안정적인 주거 가치 및 편의성

* 고층 물건으로 인한 일조권 및 조망권 확보 유리

* 향후 세종시 개발 계획에 따른 가치 상승 기대

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(84.91㎡)의 11층 거래가가 490,000,000원임을 고려하고, 본건이 20층의 고층임을 감안할 때, 시장 가치는 530,000,000원 ~ 570,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 648,000,000원 대비 저평가된 시세로 접근할 수 있는 기회가 있습니다.

안정적인 명도가 예상되는 점과 미래 가치를 고려하여, 530,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.