나이스옥션 법원경매 대전 2026타경169 [1] 대전광역시 중구 목동 380 대전목동모아엘가그랑데 101동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 목동 소재 "목동초등학교" 북동측 인근에 소재하는 「대전목동모아엘가그랑데 제101동 제10층 제1002호」로서 부근은 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 중 제10층 제1002호로서, - 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 중로 및 소로 등에 접하며 아파트 진입도로 상태는 보통인 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(목동4구역 주택재개발정비사업), 소로2류(폭 8m~10m)(목동1)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중촌12)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(280호선)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(대성중학교, 대성고등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(을지대학교 대전캠퍼스){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(대전목동초등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 정비구역(목동4구역주택재개발){도시 및 주거환경정비법}, 역사문화환경보존지역{문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 탐문조사 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 목동 소재 '목동초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 「대전목동모아엘가그랑데」 제101동 제10층 제1002호입니다. 본 건물은 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 아파트 단지 등이 혼재하는 주거지역에 자리 잡고 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 「토지이용계획확인서」상 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(목동4구역 주택재개발정비사업)에 포함되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 학교, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대성중학교, 대성고등학교, 을지대학교 대전캠퍼스), 절대보호구역(대전목동초등학교)으로 지정되어 있습니다. 더불어, 정비구역(목동4구역주택재개발) 및 역사문화환경보존지역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 목동4구역주택재개발정비사업조합 (2024-09-26)

* 소유권이전: 송지은 (2024-11-12, 매매)

* 근저당권: 수협은행 (2024-11-12, 금517,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 대전신용보증재단 (2025-06-13, 금15,787,353원, 말소)

* 임의경매: 수협은행 (2026-03-17, 485,359,791원, 말소)

* 가압류: 소상공인자영업자새출발기금 (2026-06-08, 금34,234,512원, 말소)

총 등기부채권액은 567,021,865원입니다. 말소기준권리인 수협은행의 근저당권보다 이후에 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 서재홍 씨가 거주 중인 것으로 파악되었습니다.

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-21

* 확정일자: 2024-11-21

* 배당신고일자: 2026-03-30

* 대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 지상권 개요는 미상으로 기재되어 있으나, 현재까지 권리분석상 특이사항은 없는 것으로 파악됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황 (재개발 구역)

본건 소재지는 대전 목동4구역 주택재개발정비사업 구역 내에 포함되어 있습니다. 이 사업은 2019년 관리처분계획 의결을 거쳐 추진되었으며, 용적률 상향 및 세대수 증가를 통해 지역 주거 환경 개선을 목표로 하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

주변 지역을 조사한 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 대전광역시 중구 지역에서는 쓰레기 자동집하시설(크린넷)이나 과거 소각장 설치 논란 등이 있었으나, 본건 소재지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조로, 2019년 3월 건축되었으며 2024년 3월 28일 사용 승인된 아파트입니다. 해당 건물은 총 21층 중 10층에 위치한 1002호이며, 전용면적 84.87㎡ (약 25.67평)입니다. (참고: 제공된 면적은 전용면적이며, 분양면적은 통상적으로 이보다 넓게 형성됩니다.) 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방, 주차, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

본건 인근에는 목동초등학교, 대성중학교, 대성고등학교, 을지대학교 대전캠퍼스 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역 관련

목동4구역 재개발 사업 구역 내에 위치하므로, 재개발 사업의 진행 상황 및 향후 변동 사항에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 해당 구역은 이미 관리처분 인가가 완료된 상태로 사업이 상당 부분 진행된 것으로 보입니다.

6.2. 임대차 관련

현재 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

6.3. 기타

감정평가 시 임대내역을 확인할 수 없었고, 거주자 부재로 인해 내부 상태를 탐문 조사하여 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 목동에 위치한 신축 아파트로, 재개발 구역이라는 이점을 가지고 있어 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 교육 환경이 양호합니다. 등기부상 인수되는 권리가 없으며 임차인의 대항력도 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 재개발 구역으로서의 변동 가능성 및 내부 상태 확인 필요성은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축 아파트: 2024년 사용 승인된 신축 아파트.

* 재개발 사업지: 목동4구역 재개발 구역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인의 대항력 없음으로 인수 보증금 없음.

* 양호한 교육 환경: 목동초등학교 등 학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 548,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 권리분석상 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용은 없는 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 대전목동모아엘가그랑데 전용 84㎡(약 25평) 타입의 시세는 4억 3천만원대에서 4억 5천만원대에 형성되어 있습니다. 본건은 감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 아파트라는 점과 재개발 구역이라는 잠재적 가치를 감안할 때, 주변 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 입찰가는 4억 3천만원 ~ 4억 8천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.