나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50287 [1] 충청북도 청주시 상당구 방서동 653 중흥에스클래스더퍼스트 118동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 "방서사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 제118동 제18층 1801호 로서, -외벽: 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지도배 및 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 및 타일 마감 등. -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 유사 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 사방으로 노폭20~25미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1: 도시지역, 제2종일반주거지역(2015-01-09), 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(공동주택용지, 용적률 230%이하, 건폐율 25%이하, 높이25층이하, 건축한계선 북남서측 도로변6m), 지구단위계획구역(방서지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(단재초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50287 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 방서동 653 중흥에스클래스더퍼스트 118동 18층 1801호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

1.2. 면적

토지면적: 48.72㎡ (약 14.74평)

토지지분: 48.7222㎡ (약 14.74평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.997㎡ (약 25.71평)

1.3. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 460,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 "방서사거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 생활편의시설

아파트 단지 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 교육시설

본건은 청주교육지원청체육건강과에서 관리하는 상대보호구역 내에 위치하며, 단재초등학교가 인근에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 및 소멸 여부)

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 22일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 180,000,000원)입니다. 등기부등본 상 기재된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황 (인수 대상 권리 유무)

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역지구

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(2015-01-09)으로 지정되어 있으며, 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(공동주택용지)로 이용 중입니다. 용적률 230% 이하, 건폐율 25% 이하, 높이 25층 이하 등의 규제를 받습니다. 또한, 지구단위계획구역(방서지구)에 속하며, 대로3류(25m~30m), 중로1류(20m~25m), 중로2류(15m~20m) 및 특수도로(보행자전용도로)와 접해 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획시설에 저촉됩니다.

4.2. 주변 개발계획

현재 제공된 정보 상으로는 인근의 구체적인 개발계획에 대한 내용은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지정보

본건이 속한 중흥에스클래스더퍼스트 아파트는 2018년 9월에 사용 승인되었으며, 총 22개 동, 1,595세대가 거주하는 대규모 단지입니다. 최고 29층, 최저 2층으로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 주차 및 관리

총 주차대수는 2,266대로, 지하 주차장에 205대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다. 관리사무소 연락처는 043-283-9261입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 임대 관계가 미상입니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 임차인 관련

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 청주시 상당구 방서동의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치하고 있습니다. 단지 규모가 크고 주차 공간이 충분하며, 다양한 편의시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리분석 상 인수할 권리가 없어 안정적인 취득이 가능하나, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 아파트로 현대적인 시설 및 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 방서사거리 인근에 위치하여 도심 접근성이 우수합니다.

* 대규모 단지 내에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 전용면적(84.99㎡~84.997㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 18층 거래가 414,000,000원, 2026년 7월 20층 거래가 440,000,000원으로 확인됩니다. 이는 평당 약 4,870,000원에서 5,170,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 460,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 430,000,000원에서 445,000,000원 사이로 판단됩니다. 특히, 18층 실거래가 414,000,000원을 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.