나이스옥션 법원경매 청주 2026타경94 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-66 지웰에스테이트오피스텔 10층1032호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 "대농근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린상가, 아파트, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상15층 건물 내 10층 1032호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왈복6차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율80%이하, 용적률600%이하, 높이 15층이하, 건축한계선(대로변5m, APT경계1.5m)), 지구단위계획구역(대농3지구), 대로3류(폭 25~30ㅡ)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 규모

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-66번지, 지웰에스테이트 오피스텔 10층 1032호에 소재하고 있습니다.

토지 면적은 7.81㎡ (약 2.36평)이며, 건물 면적은 32.91㎡ (약 9.96평)입니다.

오피스텔로서, 총 15층 건물 중 10층에 해당하며, 건축년도는 2016년입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 건물 정보

건축물대장 상 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 15층의 집합건물이며, 해당 호실은 10층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 사건 개요

사건번호는 청주지방법원 2026타경94 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 110,000,000원입니다.

채권자는 신OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동에 위치하며, "대농근린공원" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 업무시설, 근린상가, 아파트, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 통행이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로는 폭 25~30m의 6차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용계획

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 상업용지로 지정되어 있으며, 건폐율 80% 이하, 용적률 600% 이하, 높이 15층 이하의 건축 제한이 있습니다.

지구단위계획구역(대농3지구)에 속하며, 대로 3류 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 7월 9일 접수된 청주시의 압류(갑6)입니다.

본 경매개시결정(2026타경94) 또한 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석)

본 건에는 대항력 있는 임차인 신준호씨가 거주 중입니다.

임차인 정보는 다음과 같습니다:

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 29일

* 확정일자: 2024년 1월 29일

* 배당신고일자: 2025년 11월 28일

* 대항력: 있음

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

주택임차권 등기(을3)가 2025년 11월 28일에 등기되어 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부에는 소유권 이전, 신탁말소, 압류, 강제경매 등의 권리 변동 내역이 기록되어 있습니다.

주요 권리 사항으로는 2025년 7월 9일자 청주시의 압류(말소기준권리)와 2025년 11월 28일자 신준호씨의 주택임차권(인수)이 있습니다.

총 등기부 채권액은 115,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 복대동 지역은 도심 상업지역으로, 주변에 업무시설과 근린상가가 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

대농근린공원과 같은 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

교통 여건이 양호하고, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재하여 주거 및 생활 인프라가 풍부합니다.

건물 자체적으로도 기본적인 주거 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다.

임차인의 보증금 115,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

이는 본 건의 총 매입 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 복대동의 입지 좋은 오피스텔로, 기본적인 시설 및 주변 환경은 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다.

이 인수 보증금은 감정가 110,000,000원과 최근 거래가(동일 면적 105,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 청주시 복대동의 중심 상업지역에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 주변에 녹지공간(대농근린공원)과 다양한 편의시설이 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 다만, 임차인 보증금 인수액이 시세보다 높아 투자 수익률 확보가 어려운 상황입니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(32.91㎡)의 오피스텔 매매가는 약 105,000,000원으로 파악됩니다.

감정가는 110,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금이 115,000,000원으로 감정가 및 최근 시세보다 높습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본 건의 경우 인수되는 보증금(115,000,000원)이 부동산의 현재 가치(약 105,000,000원)를 초과하므로, 투자로서의 수익성을 기대하기 어려운 상황입니다.

이러한 점을 감안하여, 보수적으로 감정가의 70% 수준인 77,000,000원을 희망 입찰가로 제안합니다.

단, 이 경우 낙찰 후 총 매입 비용은 입찰가 77,000,000원 + 인수 보증금 115,000,000원 = 192,000,000원이 되어, 최근 시세 대비 상당한 손실이 예상됩니다. 따라서 본 건은 투자가 아닌, 특수 물건 취득 전략이 필요한 경우에 한하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.