나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50310 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-66 지웰에스테이트오피스텔 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 "흥덕보건소" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아 파트단지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상15층 건물 내 제7층 제705호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율80%이하, 용적률600%이하, 높이15층이하, 건축한계 선(대로변5m, APT경계1.5m)), 지구단위계획구역(대농3지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가 축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50310 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-66 지웰에스테이트오피스텔 7층 705호

용도: 오피스텔

감정가: 103,000,000원

토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물 면적: 27.61㎡ (약 8.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

특수물건정보: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동에 소재하며, "흥덕보건소" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량 이용 시 접근성은 보통입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려 시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 15층 건물 중 제7층 제705호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 2016년 9월 12일 사용승인된 건물로 비교적 연식이 짧습니다.

2.4. 토지 이용 및 주변 계획

토지는 사다리형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 도시지역, 일반상업지역, 상업용지이며, 건폐율 80% 이하, 용적률 600% 이하, 높이 15층 이하로 지정되어 있습니다. 또한, 지구단위계획구역(대농3지구)에 속해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2026년 3월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑4)입니다.

을구 5번에는 2025년 9월 30일 접수된 최 임차인의 주택임차권이 등기되어 있으며, 금액은 92,000,000원입니다. 이 임차권은 '인수'로 표시되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 92,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-29

확정일자: 2023-08-29

배당신고일자: 2025-09-30

대항력: 있음

매각물건명세서에 따르면, 본 임차인의 임대차 보증금 92,000,000원은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 청주시 흥덕구 복대동의 주요 상업지역에 위치하여 "흥덕보건소" 및 대규모 주거단지(지웰시티 등)와 인접해 있습니다. 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 용이하며, 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건의 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 마트, 병원, 식당, 은행 등 생활 편의 시설이 풍부하게 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, "흥덕보건소"가 인근에 위치해 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 92,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 매각 시 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 됩니다.

5.2. 높은 총 취득가

예상되는 입찰가와 인수 보증금을 합산할 경우, 총 취득가가 감정가 및 최근 시세보다 현저히 높아질 가능성이 있습니다. 이는 투자 수익률 확보에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 복대동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 조건 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 92,000,000원의 보증금 인수 부담이 있다는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 이 인수 부담으로 인해 실질적인 투자 가치가 크게 낮아질 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 복대동 상업지구에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 2016년에 사용승인된 건물로, 건물 자체의 노후화 정도가 낮아 관리가 용이할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 및 시세 분석

8.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 "지웰에스테이트 오피스텔"의 전용면적 25.23㎡ ~ 32.91㎡ 호실들이 2026년 2월부터 5월 사이 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 103,000,000원으로, 최근 시세 범위 내에 있습니다. 본건의 전용면적은 27.61㎡ (약 8.35평)으로, 거래된 면적대와 유사합니다.

8.2. 예상 입찰가

물건 자체의 시장 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 약 95,000,000원으로 설정하는 것이 합리적입니다. 이는 최근 거래가 중 하단부에 해당하며, 경매 특성을 감안하여 투자 수익을 확보하기 위한 보수적인 접근입니다.

8.3. 총 예상 취득가

예상 입찰가: 95,000,000원

인수해야 할 임차인 보증금: 92,000,000원

총 예상 취득가: 187,000,000원

주의: 위 총 예상 취득가(187,000,000원)는 감정가(103,000,000원) 및 최근 시세(95,000,000원 ~ 105,000,000원)에 비해 매우 높은 수준입니다. 따라서 해당 물건은 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때, 투자 수익률 확보가 매우 어려운 물건으로 판단되므로, 입찰 결정 시 매우 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.