나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50505 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 삼리 168-7 클래스트3단지 302동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 삼리 소재 "삼리 초등학교" 북서측 인근에 위치하며 인근으 로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 장례문화 원, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 도시형생활주택 단지형 다세대주택 중 302동 1층 101호로서, 외 벽 : 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등이 되 어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 동고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구 역 세부사항은 광주하남교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특 별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2026타경50505 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 삼리 168-7 클래스트3단지 302동 1층101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 245,000,000원

토지 면적: 105.61㎡ (약 32.0평)

건물 면적: 75.73㎡ (약 22.9평) (전용 면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축 연도: 2018년 (사용승인일 기준)

1.2. 경매 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.3. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경

현재 다세대주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 광주시 곤지암읍 삼리 소재 "삼리초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 장례문화원, 임야 등이 소재합니다.

전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형)입니다.

또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주하남교육지원청 확인 필요), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 외국인 등의 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (2026.03.11. 접수) [채권액: 350,000,000원]

기타 권리: 서민금융진흥원의 가압류 (2026.03.30. 접수) [채권액: 5,906,227원]

등기부채권 총액: 355,906,227원

(참고: 집합건물 등기부 요약상 을구 3번 주택임차권(김의식, 350,000,000원)이 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 세부 확인이 필요합니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (본명: 김의식)

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자/점유개시일자: 2022년 5월 23일

확정일자: 2022년 5월 23일

배당신고일자: 2024년 7월 8일

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

비고: 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 보이나, 물건명세서상 임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있음에 유의해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 을구 순위 3번 주택임차권등기(김의식, 보증금 350,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

단, 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출하였으므로, 임차인의 보증금 미배당 잔액 인수 부담은 HUG의 조건에 따라 완화될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

최근 매매 사례(2026년 5월)를 보면, 본건과 유사한 연식(2016년 준공)의 다세대주택들이 190,000,000원에서 218,000,000원 사이에 거래되었습니다.

거래된 물건들의 전용면적은 58.46㎡ ~ 66.59㎡ 수준입니다.

4.2. 시세 분석

본건의 건물 면적은 75.73㎡로, 주변 시세 대비 넓은 편입니다.

주변 실거래가 평균 평당가(약 324만원/㎡)를 적용 시, 본건 건물 면적(75.73㎡)의 예상 가치는 약 245,000,000원 수준입니다.

이는 본건 감정가(245,000,000원)와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 (본건은 1층 101호).

외벽: 석재붙임.

창호: 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창.

내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 관련

물건명세서 상 임차인의 보증금 중 미배당 잔액 인수 가능성이 명시되어 있으나, HUG의 인수조건확약서 제출로 인해 매수인의 부담이 완화될 것으로 예상됩니다. 다만, HUG의 조건 이행 여부에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 계획 상 제한

자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연보전권역 등 다양한 용도지역 및 규제사항이 존재하여 향후 건축 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

6.3. 주변 환경

인근에 장례문화원, 소규모 공장 및 창고 등이 소재하여 생활 환경에 민감한 경우 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준을 보이며 시장 가격과 부합하는 것으로 판단됩니다.

건물 면적이 주변 시세 대비 넓은 편이나, 임차인 보증금 인수 문제와 복합적인 토지 이용 규제가 주요 고려사항입니다.

HUG의 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 리스크는 상당 부분 해소된 것으로 보이나, 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 전용 면적: 75.73㎡의 비교적 넓은 전용 면적을 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익 측면에서 유리할 수 있습니다.

HUG 조건으로 인한 리스크 완화: 임차인 보증금 인수 부담이 HUG의 조건 하에 완화될 가능성이 높아, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 줄어들 수 있습니다.

잠재적 개발 가치: 성장관리구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 약 2억 4천 5백만원 수준으로 판단됩니다.

HUG의 인수조건 변경으로 인한 임차인 보증금 관련 리스크가 상당 부분 해소되었다는 전제 하에, 본건 감정가인 245,000,000원을 중심으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

안정적인 투자를 위해서는 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋겠습니다.

(참고사항: 인수 보증금은 계산에서 제외하였으며, HUG의 조건 이행 여부 및 최종 인수 부담은 반드시 잔금 납부 전 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.