나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30590 [1] 경기도 김포시 구래동 6888-2 구래역한강리슈빌 203동 1층 103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역' 남서측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철(김포골드라인 구래역) 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층 건물 내 1층 103호로서, 외벽: 인조석 붙임 및 시멘트 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 하이샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 광평수 대체로 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽 공도로 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-06-22)(김포구래초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-06-28)(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(나래중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(나비초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-06-28)(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(지방도355호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본현황

사건번호: 부천지원 2026타경30590 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6888-2 구래역한강리슈빌 203동 1층 103호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적및건물정보

건물전용면적: 84.39㎡ (약 25.53평)

건물공용면적: 제공 정보 없음 (전용면적 기준)

토지면적: 53.77㎡ (약 16.27평) - 구분소유자가 가지는 토지 지분

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층 건물 내 1층 103호

건물사용승인일: 2012년 12월 27일

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 401,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 동유형의 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거지로서 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 김포골드라인 구래역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도로 원활하게 진출입 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

등기부상 소유권변동 내역은 김포도시공사에서 김정순으로 이전(2018.03.30)되었으며, 우리은행 근저당(2018.03.30, 236,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당(2022.05.26, 216,000,000원) 및 유더블유아이유동화전문유한회사 임의경매 개시결정(2026.03.10, 209,926,252원)이 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 452,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리

을1: 우리은행 근저당 (접수일자: 2018-03-30, 채권금액: 236,000,000원)

3.4. 인수권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 이는 매수인이 해당 지상권을 인수해야 함을 의미하며, 물건 활용에 제약이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

아파트 단지 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트단지정보

단지명: 구래역 한강리슈빌아파트

세대수: 572세대

건축년도: 2012년

주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주차: 총 769대 (지하 769대)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 김포구래초등학교, 나비초등학교, 나래중학교, 반디유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변환경

'구래역' 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변이 아파트 단지와 상업시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 일반적인 검색 결과상, 본 물건지와 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항및주의사항

유동화물건으로 채권 양도 등의 변동 가능성이 있으며, 권리분석 시 유의해야 합니다.

6.2. 토지이용계획및제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 각종 도로구역, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(학교, 유치원), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간 25.8.26~26.8.25) 등 다수의 도시계획 및 규제가 적용됩니다.

6.3. 지상권인수

매각으로 인해 말소되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 지상권의 내용(존속기간, 내용 등)을 반드시 확인하고 인수해야 합니다. 이는 재산권 행사 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자포인트

* 역세권 아파트: 김포골드라인 구래역을 이용할 수 있는 역세권 단지입니다.

* 주거환경: 주변에 학교, 상업시설 등이 혼재하여 주거 편의성이 높습니다.

* 가격 메리트 가능성: 현재 채무 총액이 감정가를 상회하며, 최근 매매 사례와 비교 시, 권리관계(특히 지상권)를 면밀히 분석한다면 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8. 종합의견

본건은 역세권에 위치한 신축급 아파트이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 유동화 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 권리분석 및 현장 조사를 통해 지상권의 구체적인 내용과 잠재적 가치를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 임차인 현황상 인수 부담은 없으나, 지상권으로 인한 제약이 크다면 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

9. 예상입찰가

감정가: 401,000,000원

최근 시세 (84㎡, 5층): 360,000,000원 (2026년 6월 9일)

최근 시세 (74㎡, 고층): 348,000,000원 ~ 356,000,000원 (2026년 4월)

본 물건은 1층으로, 층별 시세 차이를 고려할 때 5층 매물(36,000만원) 대비 낮은 가격이 형성될 수 있습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 부동산 가치에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 지상권의 내용과 범위, 존속 기간 등을 철저히 확인해야 하며, 만약 지상권으로 인해 재산권 행사에 큰 제약이 예상된다면 입찰가를 낮추거나 유찰될 가능성도 있습니다.

상기 요소를 종합적으로 고려하고, 지상권 인수 위험을 감안한 보수적인 접근 시, 감정가의 80% ~ 83% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 332,000,000원

최종 입찰가는 해당 물건의 정확한 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.