나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30606 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 11-1 삼성하이츠빌 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택과 단독주택 등이 주를 이루는 주택지대임

교통상황

인근 대로를 운행하는 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통편익은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서, 외벽 : 외장타일 마감 등 내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황은 확인이 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 대체로 세장형이며, 공동주택 및 근린생활시설로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

내동 11-1 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률 >)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8 .25.)) 내동 11-16, 11-17 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-113호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중 -교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은 부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독 ,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

집합건축물대장상 전유부 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 등기사항 전부증명서 을구 순위번호2에 "주택임차권"이 등기되어 있는 점으로 보아 현황 "주거용"으로 판단됨

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임 # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30606 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 11-1 삼성하이츠빌 6층602호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설(사무소)로 등재, 현황 주거용 추정)

감정가: 178,000,000원

토지면적: 30.11㎡ (약 9.11평)

토지지분: 30.11㎡ (약 9.11평)

건물면적: 46.38㎡ (약 14.03평)

건물지분: 46.39㎡ (약 14.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

특이사항: 토지거래허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택과 단독주택 등이 주를 이루는 주택지대입니다.

* 교통상황: 인근 대로변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하여 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 항공표면

* 상대보호구역 (내동중학교, 삼정초등학교 인근)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 주변 시설: 본 물건지는 주택지대에 위치하고 있으며, 인근에 내동중학교가 소재합니다. 검색 결과, 부천시 오정구 내동 일대는 주거 지역이 형성되어 있으며, 대규모 혐오시설의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 삼정동 일대에 대장동 부천자원순환센터 내 광역소각장 건립 추진이 있었으나, 현재 직접적인 영향권에 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (경서농업협동조합, 2016.01.26. 접수, 44,000,000원)

* 등기부현황:

* 소유권보존 (2015.11.30.)

* 소유권이전 (2016.01.26.)

* 근저당권 (을1, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을2, 장경숙, 2024.12.09. 접수, 170,000,000원, 2019.05.20. 전입, 2019.05.14. 확정) - 현재 '말소' 처리됨.

* 강제경매 (갑9, 장미송, 2026.03.12. 접수, 170,000,000원) - 현재 '말소' 처리됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면, 주택임차권등기는 임차인이 배당절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우에 한하여 소멸되지 않을 수 있다고 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장미숙 (개명 전: 장경숙)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.05.20.

* 확정일자: 2019.05.14.

* 배당신고일자: 2024.12.09.

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본 상 '주택임차권'이 등기되었으나, '말소' 처리되었고, '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 0원)

* 주택임차권이 등기되어 있으나, '대항력 없음'으로 확인되고, 말소기준권리보다 후순위이며, 현재 등기부상 '말소' 처리되었기에 원칙적으로는 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서 상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 관련 특이사항을 반드시 확인하고, 배당 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 경기도 부천시 오정구 내동 지역은 전반적으로 주택 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

* 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용되고 있는 것으로 추정됩니다.

* 인근 대로변의 버스 정류장 이용이 가능하여 기본적인 교통 편의성은 갖추고 있습니다.

* 주거 밀집 지역의 특성상, 상업 시설보다는 주거 관련 편의시설이 중심이 될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 내동중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 다세대 주택 및 단독 주택이 밀집한 주거지대에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 등기부 상 '주택임차권'이 존재하며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없다고 판단되나, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 소멸되지 않을 가능성이 물건명세서에 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

* 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 추정되어 용도 불일치에 따른 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황 확인이 불가하여, 건물 내부 상태 및 수리 필요 여부 등은 직접적인 추가 확인이 필요합니다.

* 본건은 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 매각이 진행되므로, 매수인은 허가 관련 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치한 근린상가로, 주택지대 내에 있으며 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있으며, 주택임차권 존재로 인한 권리관계 확인이 중요합니다. '대항력 없음'으로 확인되나, 물건명세서 상의 주의사항을 반드시 숙지하여 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 위험을 최소화해야 합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 거래 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 근린상가로서, 현황 주거용으로 추정되는 점을 고려하여 주거용 또는 소형 사무실 용도로의 활용 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 170,000,000원이 인수되지 않는다고 판단될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 178,000,000원이며, 근저당권 및 강제경매 채권 총액은 214,000,000원입니다. 대항력 없는 주택임차인의 보증금이 인수되지 않는다고 가정할 경우, 입찰가는 감정가 및 제반 권리관계를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어려우나, 건물의 내부 상태, 향후 명도 절차, 토지거래허가 관련 제반 비용 및 절차, 그리고 현재 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 할 것입니다. 보증금 170,000,000원의 임차인이 배당에서 전액을 회수하지 못할 경우 인수 부담이 발생할 수 있다는 점과, 용도 불일치에 따른 정비 비용 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.