나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502140 [1] 인천광역시 서구 당하동 1098-4 디자인타운 105동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "당하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 독정역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2015.09.16.) 외벽 : 미장스톤 및 치장타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택(다세대)으로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 및 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-06-12), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천당하초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502140 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 213,000,000원

1.2. 부동산 현황

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1098-4 디자인타운 105동 3층302호

용도: 도시형생활주택 (다세대)

건물면적: 58.75㎡ (약 17.77평)

건물지분: 58.75㎡ (약 17.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2015.09.16.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 2.토지 정보

토지면적: 28.48㎡ (약 8.62평)

토지지분: 28.48㎡ (약 8.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

1.3. 가격 정보

감정가: 213,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "당하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 독정역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 말소기준권리: 수원지방법원 2023카단51784 (말소기준권리: 2023.06.20.자 가압류)

총 등기부채권액: 235,450,658원

3.2. 임차인 분석

3.2. 1.임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.08.31.

확정일자: 2022.07.21.

배당신고일자: 2024.06.25.

대항력: 없음

3.2. 2.권리분석 의견

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 다만, 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청한 점, 임차인 역시 주택도시보증공사인 점 등을 고려할 때, HUG의 내부 정리를 통해 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 을구 30번 주택임차권 (김한희, 230,000,000원)

* 을구 30번 이후의 모든 권리 (가압류, 강제경매 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 30번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 인천 서구 당하동 1043-1번지 (원당탑스빌(1), 2009년식, 70.38㎡) : 2026년 7월 6일, 135,000,000원 (약 633만원/평)

* 인천 서구 당하동 1084-2번지 (그랜드비스타, 2011년식, 34.942㎡) : 2026년 7월 6일, 179,000,000원 (약 1,688만원/평)

* 인천 서구 당하동 1080-17번지 (멤버스힐, 2017년식, 31.548㎡) : 2026년 7월 3일, 133,000,000원 (약 1,400만원/평)

4.2. 시세 동향

본건은 2015년식 도시형생활주택(다세대)으로, 건물 면적 58.75㎡ (약 17.77평)에 대한 감정가는 213,000,000원 (약 1,198만원/평)입니다. 최근 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 적정하거나 일부 구간에서는 보수적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 2017년식 멤버스힐의 경우 본건과 유사한 연식 및 면적을 가진 유사 물건으로 볼 수 있으며, 평당 가격이 1,400만원임을 감안할 때 본건의 잠재적 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 당하초등학교, 인천당하초등학교 병설유치원이 소재하여 교육환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주위로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등의 주택용도 취득 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) (※ 국내 거주자의 일반적인 주택 취득에는 문제가 없을 것으로 판단되나, 확인 필요)

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 임차인으로 등재되어 있는 특이사항이 있으며, HUG의 인수조건 변경 및 임차권 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차 관련 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG와의 정산 과정 및 관련 세부 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 사항

감정평가액(213,000,000원) 대비 총 등기부채권액(235,450,658원)이 높은 편이므로, 유찰 가능성 또는 경쟁률 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 초등학교 및 지하철역이 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 건물은 2015년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 말소 동의로 인해 인수될 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 토지거래허가구역이라는 점은 외국인이나 특정 목적의 매수자에게는 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통 및 교육 환경: 독정역 및 버스정류장 인근, 당하초등학교 위치

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮음

* 권리관계 명확성: HUG의 말소 동의로 임차인 관련 부담 소멸 예상

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가: 향후 시세 상승 여력 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 본건의 권리관계를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 결정될 것으로 보입니다. HUG 관련 복잡한 권리관계가 정리되는 점과 주변 시세 상승 가능성을 감안하여, 보수적으로 190,000,000원에서 215,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

가장 적정하다고 판단되는 예상 입찰가는 약 208,740,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.