나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30650 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부천역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물내의 제8층 제803호 로서, (사용승인 : 2014.01.02) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (별지 "건축물현황도(내부구조도)" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30650 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 8층 803호 (신흥로26번길 36)

용도: 아파트 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 114,000,000원

토지 면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

토지 지분: 5.13㎡ (약 1.55평)

건물 면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

건물 지분: 19.08㎡ (약 5.77평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

준공일: 2014년 1월 2일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변은 유사한 공동주택, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 지하철 1호선 부천역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 3월 18일 접수된 채권자 이연정의 강제경매개시결정 (103,900,000원)입니다. 이는 매각으로 소멸될 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 99,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 26일

* 확정일자: 2021년 2월 5일

* 배당신고일자: 2026년 3월 17일

* 대항력: 있음

* 임차인: 이 (1차 보증금 증액분 4,900,000원)

* 보증금: 103,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 26일

* 확정일자: 2023년 1월 30일

* 배당신고일자: 2026년 3월 17일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있습니다.

* 주의사항: 임차인 이연정은 '대항력 있음'으로 등재되어 있으므로, 배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (총 보증금 103,900,000원). 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보도 함께 제공되므로, 배당 순위 및 실제 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: '부천대학교'가 인접해 있어 학생 수요를 기반으로 한 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 동류형 공동주택 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 활발한 지역입니다.

* 교통 접근성: 부천역(1호선)과 연결되는 시내버스 노선이 많아 외부 유동인구의 접근성이 매우 우수합니다.

* 토지 관련 규제: 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내에 있어, 매수 후 소유권 이전 시 외국인 등 특정 대상자에 한해 거래 허가 절차가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층에 위치한 아파트입니다. 2014년 1월 2일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 돌붙임 및 수성페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC새시로 마감되어 있습니다.

* 내부 시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재경보 및 탐지 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있어 생활하는 데 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 건축물 용도: 아파트로 이용 중이며, 도시형생활주택(원룸형)으로 분류됩니다. 건축물 현황도상 교육연구시설(학원) 및 제2종근린생활시설로도 복합적인 용도 활용 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이연정은 대항력이 있으며, 최고 보증금 103,900,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 별도의 허가 절차를 거쳐야 하는 번거로움이 있습니다.

* 매우 작은 면적: 전용면적 19.08㎡(약 5.77평)의 초소형 아파트로서, 향후 매매 또는 임대 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 자체 조사 및 제공된 정보상 특이 혐오시설은 파악되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 소형 아파트(도시형생활주택)로, 부천역 초역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 뛰어나지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 최고 보증금 103,900,000원을 인수할 가능성이 있다는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 중이라는 점도 취득 과정에서 추가 확인이 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 명도 및 인수 금액에 대한 명확한 분석을 마친 후, 실거주 목적 또는 확실한 임대 수요를 기반으로 한 투자 접근이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 가치: 부천역(1호선)을 도보로 이용 가능한 초역세권으로, 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 복합 용도 잠재력: 아파트 외 학원, 근린생활시설 등 다양한 용도로의 활용 가능성이 있어, 차후 용도 변경 또는 복합 운영 시 수익성 증대를 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적 특화: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요가 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 114,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (단, 임차인 이연정의 보증금 103,900,000원 인수 여부는 법원 배당표 및 권리 분석 최종 결과에 따라 달라지므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.)

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 명도 비용 및 임차인 보증금 인수 가능 금액을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현재로서는 감정가 수준을 기준으로, 명도 비용, 제반 취득세, 중개수수료 등을 고려하고 임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우를 가정하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. (예: 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 신중하게 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.