나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30647 [1] 경기도 김포시 풍무동 740 장릉마을 111동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

김포시 풍무동 소재 "중앙승가대학교"에 동측으로 접하여 위치하며 인근은 도시 외곽 주거지대로서 주거지대로서의 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입 자유로우며 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 배차간격(15분 ~ 30분)과 노선 수를 감안할 때 대중교통 편익은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하1층 지상15층 규모의 아파트 내 제4층 제404호이며, 외 벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감, 창 호 : 목조 등의 섀시창호임.

이용상태

아파트(161㎡형)임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비, 도시가스, 개별난방, 승강기 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지이며 14개 동(794세대, 주차 1,047대, 용적률 202%) 건부지임.

인접 도로상태등

아파트 진입로(소로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육제한구역(모 든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협 의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(중앙승가대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중앙승가대학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법 >, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기 간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30647 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 740 장릉마을 111동 4층404호 (신 주소: 경기도 김포시 승가로 89, 111동 404호)

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 삼OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 75.66㎡ (약 22.9평)

토지지분: 75.6558㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 137.24㎡ (약 41.5평)

건물지분: 137.24㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 장릉마을 (삼성쉐르빌)

구조: 철근콘크리트조 지하 1층, 지상 15층 규모 아파트 중 4층 404호

사용승인일: 2002년 5월 15일

난방방식: 개별난방 (도시가스)

주차대수: 총 1,047대 (세대당 약 1.31대)

총 동수: 14동

총 세대수: 794세대

건축물 총괄표제부: 공동주택, 총 면적 126,712.84㎡, 용적률 202.03%

건축물 표제부: 111동, 철근콘크리트구조, 지상 15층, 지하 1층, 총 60세대

건축물 전유부: 111동 404호, 전용면적 137.24㎡

1.4. 권리 분석

말소기준권리: 2023년 1월 30일 접수된 삼성생명보험주식회사 근저당권 (을23)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

주의사항: 감정평가서 요약에 따르면, 임대차 관계 미상으로 명시되어 있으나 임차인 현황 정보가 제공되었습니다.

1.5. 임차인 현황

임차인: 박양민

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2025년 11월 18일

확정일자: 2025년 10월 29일

배당신고일자: 2026년 03월 26일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경

김포시 풍무동 소재 "중앙승가대학교"에 동측으로 접하여 위치하며, 인근은 도시 외곽 주거지대로 주거 환경은 보통임. 김포장릉, 승가대 일대 둘레길과 연결되어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우나, 인근 노선버스 정류장의 배차 간격(15분~30분)과 노선 수를 고려할 때 대중교통 이용 편익은 다소 불편한 편임. 일부 거주 후기에 역과의 거리가 애매하다는 언급이 있으나, 서울 및 인천 접근성은 편리하다고 평가됨.

2.3. 주변 도로

아파트 진입로(소로)에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물/진입표면구역, 상대/절대보호구역(중앙승가대학교), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상) 등에 해당함.

3. 상권 분석

3.1. 주변 상업 시설

김포시 풍무동 일대에 형성된 주거지역의 상권을 이용할 수 있음.

3.2. 편의 시설 (병원, 마트 등)

검색 결과에 따르면, 병원, 마트 등 다양한 편의 시설 이용이 가능함.

4. 생활 정보

4.1. 교육 시설

중앙승가대학교가 인근에 위치함. 주변 학군 정보는 별도 확인 필요.

4.2. 문화/여가 시설

단지 인근에 김포장릉(세계문화유산)이 있어 산책 등 여가 활동에 유리함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 교통 불편

대중교통 접근성이 다소 불편할 수 있음.

5.2. 토지 이용 제한

고도지구, 장애물 제한 구역 등 항공 관련 제한사항이 있으며, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있음.

5.3. 과거 혐오 시설 언급

과거 김포장릉 인근 풍무동 지역에 도축장, 공원묘지 등이 위치하여 민원이 발생했던 사례가 있으나, 현재 해당 시설의 직접적인 영향 여부는 불확실함.

5.4. 임대차 관계 불확실성

감정평가서상 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황이 제공됨. (단, 제공된 임차인 정보 상 대항력은 없음)

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 아파트로, 쾌적한 자연환경과 역사 유적 인근에 자리하고 있습니다. 2002년에 건축되어 연식이 있으나, 총 794세대 대단지로 관리되고 있으며 주차 공간도 충분한 편입니다. 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 131㎡(약 40평)가 3억 2,250만원에 거래된 사례가 있어, 본건 137.24㎡ (약 41.5평)의 시세 범위를 3억 2천만 원대에서 3억 3천만 원대로 추정할 수 있습니다. 감정가는 3억 3,700만원으로, 시장 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다. 대중교통 편의성은 다소 떨어지나, 차량 접근은 용이하며 인근에 편의시설 및 녹지 공간이 잘 갖춰져 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

7. 투자 포인트

* 김포장릉 인근의 쾌적한 자연환경 및 산책로 접근성 우수.

* 대단지 아파트로 관리 및 생활 편의성 기대.

* 실거래가 기준, 감정가 대비 합리적인 입찰가 고려 가능성.

* 대항력 있는 임차인 없음으로 인한 명도 용이성.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에서 131㎡(약 40평)가 3억 2,250만원에 거래된 점과, 본건의 전용면적이 137.24㎡(약 41.5평)임을 고려할 때, 현 시세는 약 3억 2,500만원에서 3억 3,500만원 수준으로 판단됩니다. 감정가 3억 3,700만원은 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단되며, 약 3억 2,500만원 ~ 3억 3,500만원 선에서 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.