나이스옥션 법원경매 부천 2026타경95 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 134호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 옥길버들초등학교 북동측 인근에 위치하고 주변은 남서측으로 대단위 아파트단지(제일풍경채제이드카운티, 데시앙, 한신더휴)가 소재하고 학교(초등학교, 중학교), 소사경찰서, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하고 드라이브 인 주차시스템을 갖추고 있으며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물이며 외벽 : 강화유리등 내부 : 페인트 등 창호 : 삿시창임

이용상태

건축물대장상 기타제2종근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 드라이브 인 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공장(지식산업센터), 창고시설, 1,2종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서~남동측으로 광대로(폭 30M) 및 중로(포 20M)에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관게는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부천지원 2026타경95 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 134호

용도: 근린상가 (건축물대장상 기타 제2종근린생활시설)

감정가: 1,026,000,000원

토지면적: 22.62㎡ (약 6.84평)

토지지분: 22.6245㎡ (약 6.84평)

건물면적: 78.81㎡ (약 23.84평)

건물지분: 78.81㎡ (약 23.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

물건명세서 작성일: 2026-08-19

1.2. 건축물 정보

건물 구조: 프리케스트콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물

건물 외벽: 강화유리 등

건물 내부: 페인트 등

창호: 삿시창

주요 용도: 공장(지식산업센터), 창고시설, 제1,2종근린생활시설

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 드라이브 인 주차장 등

1.3. 토지 정보

토지 형상: 가장형

토지 이용 상태: 공장(지식산업센터), 창고시설, 1,2종근린생활시설 건부지

인접 도로: 북서~남동측으로 광대로(폭 30M) 및 중로(폭 20M) 접합

토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역

1.4. 토지거래허가구역 지정

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 해당 경매 진행 시점 및 매수인의 국적에 따라 허가 요건 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 옥길버들초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 제일풍경채제이드카운티, 데시앙, 한신더휴와 같은 대단위 아파트 단지가 있으며, 초등학교, 중학교, 소사경찰서, 다수의 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근성이 용이하며, 드라이브 인 주차 시스템을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2022-12-20 접수, 채권금액 936,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

을1 근저당권, 갑4 가압류 (한국무역보험공사, 2024-06-26), 갑6 임의경매 (신한은행, 2026-03-18), 갑8 압류 (남양주세무서장, 2026-03-30) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 있을 수 있으나, 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 반

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2020-05-15

대항력: 있음

비고: 상가건물임대차현황서상 위치는 B층 134호로 기재되어 있습니다. 본건(1층 134호)과 동일 호실인지, 실제 점유 여부 및 인도명령 대상인지에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 행복한시간을만드는사람들주식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 330,000원

전입/사업일자: 2023-05-31

확정일자: 2025-12-23

배당신고일자: 2026-05-19

대항력: 없음

비고:

3.5. 인수되는 보증금

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 위 '반정환' 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 10,000,000원에 대한 인수 여부는 별도 확인이 필수적입니다.

3.6. 집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 1,031,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주요 특징

본 물건이 속한 광양프런티어밸리5차 지식산업센터는 주변의 대규모 아파트 단지와 다수의 오피스, 상가 건물과 함께 옥길동 상권을 형성하고 있습니다.

지식산업센터 내 상가로서, 상주 인구 및 인근 아파트 단지 입주민을 대상으로 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

초등학교, 중학교, 경찰서 등이 인접하여 유동인구 또한 기대할 수 있는 위치입니다.

4.2. 잠재 업종

주요 업종으로는 식당, 카페, 편의점, 학원, 병의원, 사무실 임대 등을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

옥길버들초등학교, (검색 결과) 옥길중학교, 소사경찰서, 이마트, 스타필드 시티 부천점 등 다양한 편의시설이 인접해 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 '반정환'은 전입/사업일자 2020-05-15로 대항력을 보유하고 있습니다. 해당 임차인의 보증금 10,000,000원 인수 여부와 실제 점유 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 문제에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 특히, 임차인의 사업장 주소가 본건과 다르게 기재된 점(B층 vs 1층)은 명도 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본 물건은 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 토지거래허가구역에 해당됩니다. 경매 낙찰 후 잔금 납부 시점 및 낙찰자의 자격에 따라 토지거래허가를 받아야 할 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 반드시 확인해야 합니다. (경매 보고서 작성 시점인 2026년 8월 19일은 지정 기간 내에 해당)

6.3. 임대차 관계 미확인

제공된 정보 외에 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인 현황 및 전입 세대 열람 등을 통해 추가적인 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 옥길동의 광양프런티어밸리5차 지식산업센터 내 1층 상가로, 풍부한 배후 수요와 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주변 대단지 아파트 및 학교, 관공서, 다른 지식산업센터 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 임차인의 위치 정보 불일치, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 성공적으로 해소한다면 안정적인 시세 차익과 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지식산업센터 내 상가로 고정적인 배후 수요 확보 가능.

* 인근 대규모 아파트 단지, 학교, 관공서 등으로 인한 풍부한 유동인구 및 잠재 고객층 확보.

* 대로 및 중로에 접해 있어 차량 접근성 우수.

* 상가로서의 기본적인 입지 조건 양호.

* 철저한 권리분석 및 명도 계획 수립을 통해 잠재 리스크 관리 시 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,026,000,000원

제공된 인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인 '반정환'의 보증금 10,000,000원은 별도 확인 및 인수 가능성을 고려해야 합니다.

주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 명도 비용, 추가 조사 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 본건은 임차인 관련 불확실성 및 토지거래허가구역 지정 등 특이사항이 존재하므로, 보수적인 접근을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 80% 수준 (718,200,000원 ~ 820,800,000원)

상기 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 제시되었으며, 현장 조사, 법률 검토, 임차인과의 협의 결과 등 추가적인 정보를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.