나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502120 [1] 인천광역시 남동구 만수동 841-24 6동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

연와조 스라브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 1991.05.18) 외벽 : 적연와 치장쌓기 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 9m내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 물건 개요

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2026타경502120 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지는 인천광역시 남동구 만수동 841-24 6동 1층102호입니다.

토지 면적은 22.39㎡ (약 6.77평)이며, 건물 면적은 35.91㎡ (약 10.86평)입니다.

2.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 68,000,000원입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택 등의 공동주택이 소재하는 일반적인 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

차량 통행이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 의한 제한이 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑25)입니다.

4.2. 권리관계 요약

등기부에는 소유권 이전 등기, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 존재합니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 918,000,000원입니다.

4.3. 임차인 현황 및 인수 여부

주택도시보증공사(HUG)의 임차인(김좌겸)은 보증금 100,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 6월 10일, 확정일자는 2022년 5월 30일입니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을13) 역시 말소 예정입니다. 또한, 주택도시보증공사에서 임차권에 대한 말소 동의 확약서를 제출한 것으로 확인되어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계 0원)

5. 상권분석

5.1. 주변 건물 거래 사례

* 인천광역시 남동구 만수동 841-27 (대명빌라) 소재 다세대주택 (1991년 건축, 전용면적 35.91㎡)이 2026년 3월 3일 30,000,000원에 거래되었습니다. (참고: 유사 건물 연식 및 면적이나, 시세 대비 매우 낮은 가격으로 특별한 거래 사유가 있을 수 있습니다.)

* 인천광역시 남동구 만수동 944-19 (성덕빌라 A동) 소재 다세대주택 (1991년 건축, 전용면적 36.51㎡)이 2026년 3월 9일 93,000,000원에 거래되었습니다.

* 인천광역시 남동구 만수동 856-10 (이안애) 소재 연립주택 (2016년 건축, 전용면적 45.75㎡)이 2026년 3월 3일 163,000,000원에 거래되었습니다. (참고: 본건과 건물 연식 및 유형이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.)

주변 유사 물건의 거래 사례를 볼 때, 1991년에 건축된 전용면적 약 36㎡의 다세대주택은 93,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건 감정가는 68,000,000원으로, 이와 비교했을 때 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 연와조 스라브지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물 중 제1층 제102호입니다. 사용승인일은 1991년 5월 18일이며, 외벽은 적연와 치장쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감으로 추정됩니다. 창호는 하이샷시입니다. 현재 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

6.2. 설비 내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

6.3. 교육 및 편의 시설

인근에 인천동부초등학교가 위치하고 있으며, 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

7.2. 선순위임차권 관련

등기부상 임차권이 존재하나, 대항력이 없고 말소 예정이며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류를 최종적으로 검토하는 것이 권장됩니다.

7.3. 전기 공급 제한 알림

건물 현관에 전기 공급 제한 안내문이 부착되어 있어, 미납된 관리비 및 공과금 등의 정산 여부를 확인해야 합니다.

7.4. 건물 노후화

1991년에 건축되어 약 35년 경과한 건물로, 향후 시설 유지보수 및 수리에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.5. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 본건에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 학교와 주거시설이 인접하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 특별한 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 보입니다. 다만, 주변 유사 물건의 거래 사례 중 시세와 현저히 차이가 나는 사례가 존재하므로, 정확한 시세 판단이 중요하며, 건물 노후화와 전기 공급 제한 안내문 부착 등의 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

* 감정가 대비 주변 유사 물건 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익 기대 가능.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

10. 예상 입찰가

주변 유사 다세대주택의 최근 거래 사례(93,000,000원)와 본건 감정가(68,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 60,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 경쟁력을 가질 수 있을 것으로 예상됩니다.

보수적인 접근으로는 감정가의 90% 수준인 약 61,200,000원을 고려할 수 있으며, 시세 반영 시에는 70,000,000원에서 80,000,000원 범위가 적절할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.