나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501865 [1] 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 백범로번길에 위치하며, 주위는 공동주택, 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "간석오거리역" 등이 소재함.

건물의 구조

2014년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 5층 504호로서, 외벽: 석재, 페인팅 마감 창호: 샷시 창호임. (사용승인일:2014-05-30)

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기,스프링클러, 옥내소화전, 카리프트설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 도시형 생활주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(토지 1, 2) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조 (건축선의 지정)<건축법>, 상대보호구역(2020-08-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 남동구 간석동 214-15번지에 위치한 웰스하임 5층504호 오피스텔입니다.

건축물대장상 해당 건물은 2014년 5월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조의 19층 건물 중 5층에 해당합니다.

건물의 연면적은 약 11,557.38㎡ (약 3,496.31평)이며, 대지면적은 약 1,222.3㎡ (약 369.71평)입니다.

2.2. 면적 정보

본건의 전용면적은 25.93㎡ (약 7.84평)입니다.

건물 지분 또한 25.93㎡ (약 7.84평)이며, 토지 지분은 5.13366㎡ (약 1.55평)입니다.

토지 면적 총계는 2444.60㎡ (약 739.44평)입니다.

2.3. 기본 명세

감정가는 95,000,000원입니다.

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 백범로 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다.

또한, 도보로 이용 가능한 거리에 인천지하철 1호선 "간석오거리역"이 위치하여 교통이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 개요

사건번호는 인천지방법원 2026타경501865(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 신청 채권액은 105,000,000원입니다.

감정평가액은 95,000,000원입니다.

4.2. 채권 현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서의 압류(갑4)입니다.

이 외에도 남동구, 양천세무서장의 압류가 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.3. 임차인 분석

본건과 관련하여 주택도시보증공사(이종하) 명의의 주택임차권(을3)이 등기부등본에 확인됩니다.

임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 ), 보증금: 105,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-30, 확정일자: 2022-05-27, 배당신고일자: 2024-03-19, 대항력: 없음.

위 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정입니다.

4.4. 인수되는 권리 분석

'을3' 주택임차권등기는 말소 대상이나, 물건명세서상 '다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있습니다.

이는 임차권이 매각으로 소멸될 것임을 시사합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 소재한 인천광역시 남동구 간석동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높은 편입니다.

5.2. 역세권 효과

"간석오거리역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 유동인구 확보 및 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 주거 환경

인근 근린생활시설을 통한 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 공동주택 단지들이 있어 주거 환경 또한 비교적 양호한 편입니다.

6.2. 건물 내부 설비

본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 스프링클러, 옥내소화전, 카리프트설비, 도시가스난방설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 및 업무 편의를 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 권리 복잡성

본건은 '중복병합사건'으로 진행되고 있어, 사건 진행 과정을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

다수의 채권 및 임차권이 설정되었던 이력이 있어, 권리 관계를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

6.2. HUG 관련 조건

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 확인

제공된 정보 상으로는 '대항력 없는 임차인'으로 분석되었으나, 실제 임대차 관계 및 명도 가능성에 대한 최종적인 확인은 필수적입니다.

(참고: 본 물건은 HUG 관련 임차권으로, 명도 관련 분쟁 가능성은 낮으나, 상세 확인 권장)

6.4. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 대상) 등에 해당합니다.

특히 외국인이 해당 토지나 건물을 취득하는 경우, 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석오거리역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2014년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호하며, 일반상업지역에 위치하여 향후 상권 발달 가능성도 기대됩니다.

권리 관계는 다소 복잡하게 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위의 강제경매 및 압류 채권으로 구성되어 있어, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

다만, '을3' 임차권의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 효력에 대한 최종 확인은 반드시 필요하며, '중복병합사건'이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

제가 외부 지도 서비스에 직접 접근할 수 없어 주변 혐오시설 유무를 확인하지 못하였으므로, 현장 답사 시 또는 별도 조사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 도보 이용 가능 거리로 뛰어난 교통 접근성.

* 준신축 오피스텔: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 용이.

* 복합 상권: 주거, 상업, 업무시설이 혼재된 지역 특성으로 꾸준한 수요 기대.

* 권리상태 양호: 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 낙찰 시 권리 인수 부담 없음.

10. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 25.93㎡ (약 7.84평)이며, 감정가는 95,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(25.93㎡)의 거래 사례가 2025년 7월 21일에 66,500,000원에 있었으며, 이는 평당 약 8,482,155원 수준입니다.

감정가 95,000,000원은 동일 면적의 최근 실거래가(66,500,000원) 대비 약 43% 높게 책정되어 있어, 감정가보다는 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 75,000,000원 내외로 제안합니다.

이는 최근 실거래가 대비 약 12.8% 상승한 금액이며, 감정가 대비 약 21.1% 낮은 금액으로, 시장 상황을 반영한 보수적인 접근입니다.

본 입찰가는 권리 인수 부담이 없다는 전제 하에 산정되었으며, 입찰 전 반드시 현장 답사 및 권리 관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.