나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502186 [1] 인천광역시 서구 검암동 673-13 신한파크빌5차 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재 "대인고등학교" 남서측 근거리에 위치하는 구분건물로서, 인근에 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 등이 소재하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제4층 제402호로서,(사용승인일 : 2011.10.07) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 대세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경502186 (1)

인천광역시 서구 검암동 673-13 신한파크빌5차 2동 4층402호

주택 (다세대주택)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 38.57㎡ (약 11.67평)

건물면적: 50.61㎡ (약 15.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

신한파크빌5차 2동 4층402호는 2011년 10월 7일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 건물 총 면적은 50.61㎡ (약 15.31평)이며, 해당 동은 총 4층 중 4층에 위치합니다. 건물에는 8세대가 거주할 수 있으며, 총 24대의 옥외 주차 공간이 마련되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, "대인고등학교"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택과 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 환경으로는 보통 수준입니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물 동측으로는 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 3월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

등기부등본상 을구 5번 순위의 주택임차권(이건희, 148,000,000원)이 확인되나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나, 등기부 요약 상 '말소'로 표기되어 있습니다. 또한, 임차인 이건희는 대항력이 없으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 주택도시보증공사(HUG)의 개입 및 조건 변경 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

채권 총액은 168,000,000원 (가압류 20,000,000원 + 강제경매 148,000,000원)입니다.

임차인 현황

* 임차인: 이 (본명: 이건희)

* 보증금: 148,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-20

* 확정일자: 2021-04-21

* 배당신고일자: 2023-07-18

* 대항력: 없음

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 점포들이 주로 분포하는 형태입니다.

5. 생활정보

주변 환경으로는 대인고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

편의시설 및 교육시설:

* 대인고등학교 인접

* 인근에 다수의 편의점, 마트, 식당 등 근린생활시설 소재 (정확한 명칭은 별도 확인 필요)

건축 정보:

* 사용승인일: 2011년 10월 7일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 난방 방식: 설비 내역에 급탕, 난방 설비가 명시되어 있으나, 구체적인 방식(중앙난방, 개별난방 등)은 현장 확인 필요

* 주차: 옥외 주차 24대 가능

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 현재 경매 진행 시점(2026년 7월 24일)이 허가 기간 내에 해당하므로, 외국인 낙찰 시 별도의 토지거래허가 절차가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항이 존재하여, 해당 변경 조건에 따른 특이사항이 있을 수 있습니다. 이는 계약 체결 및 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

* 주변 환경: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 혐오시설: 인천 서구 검암동 673-13번지 인근 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(대규모 공장, 유해시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 개발 계획이나 시설 배치에 대한 일반적인 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 신축 연도(2011년)가 비교적 최근인 다세대주택입니다. 입지 조건은 무난하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경이라는 특수한 상황과 토지거래허가구역이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다. 특히 외국인이나 HUG의 특정 조건 하에 입찰을 고려하는 경우, 관련 내용을 상세히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도: 2011년에 건축되어 비교적 현대적인 시설과 구조를 갖추고 있습니다.

* 역세권 인접성: 검암역이 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 지역 개발 가능성이 있습니다. (별도 확인 필요)

* 실수요자 접근성: 아담한 면적으로 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 적합한 물건이 될 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 명확한 투자 결정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 160,000,000원입니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 30.72㎡ (약 9.3평) 다세대주택이 93,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,000만원)

* 2026년 1월, 72.87㎡ (약 22평) 다세대주택이 183,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 831만원)

* 2026년 1월, 62.67㎡ (약 18.9평) 다세대주택이 179,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 947만원)

본 물건의 건물 면적은 50.61㎡ (약 15.31평)입니다. 최근 거래된 평균 평당가는 약 926만원으로, 이를 적용하면 약 141,840,000원의 시세가 산출됩니다. 가장 유사한 평단가를 보인 9.3평 거래 사례(평당 1,000만원)를 적용하면 약 153,100,000원까지 추정 가능합니다.

감정가는 160,000,000원으로, 최근 실거래가 및 평당가를 고려했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '토지거래허가구역' 조건이 입찰가에 영향을 줄 수 있습니다. HUG의 조건 변경으로 인해 소유권 이전 과정에 변수가 발생할 수 있으며, 외국인 낙찰자에게는 허가 절차가 추가됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

최종적인 목표 입찰가는 140,000,000원을 제시하며, 입찰 참여 시에는 해당 금액을 상회하지 않도록 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.