나이스옥션 법원경매 인천 2026타경170 [1] 인천광역시 서구 검암동 535-2 검암4차신명스카이뷰골드 505동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 북측 인근의 검암4차신명스카이뷰골드 단지 내에 위치하며, 주위일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2004. 08월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층건 아파트 건물 내 2층 201호로서, 외벽:콘크리트 위 페인팅 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 아파트 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지는 북서측, 남서측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역(과밀억제권역), 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경170 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 535-2 검암4차신명스카이뷰골드 505동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 349,000,000원

토지면적: 48.31㎡ (약 14.61평)

토지지분: 48.31㎡ (약 14.61평)

건물면적: 84.59㎡ (약 25.59평) (전용면적)

건물지분: 84.5888㎡ (약 25.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

본건은 공급면적 111.78㎡ (약 33.81평), 전용면적 84.58㎡ (약 25.59평)의 아파트입니다.

토지 면적은 48.31㎡ (약 14.61평)이며, 건물 면적은 84.59㎡ (약 25.59평)입니다.

1.3. 특이사항

토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로, 허가 구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지였습니다. 현재 해당 기간은 만료되었습니다.

가축사육제한구역 지정 기간 또한 2025년 5월 20일로 만료되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 북측 인근에 위치한 검암4차신명스카이뷰골드 단지 내에 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인천 지하철 2호선 검바위역이 도보 약 13분 거리에 위치해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2004년 10월 12일이며, 이후 소유권 이전, 근저당권, 임의경매, 압류 등의 권리 변동이 있었습니다.

등기부채권 총액은 250,800,000원입니다.

말소기준권리는 2018년 2월 1일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을16)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김신숙은 보증금 30,000,000원, 차임 750,000원으로 2021년 1월 12일 전입 및 확정일자를 받았으나 대항력은 없습니다.

임차인 정상규는 보증금 및 차임이 0원으로 2021년 1월 12일 전입하였으나 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 기타 권리 사항

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 건 북측 인근에 인천은지초등학교가 위치해 있어 도보 통학이 가능합니다. 또한, 검암중학교, 대인고등학교 등이 인근에 있습니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건이 소재한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되었습니다. 다만, 향후 토지 거래 시 관련 법규 및 제도의 변동 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 지역 제한 사항

본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 과거 가축사육제한구역이었으나 지정 기간이 만료되었고, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 검암동에 위치한 검암4차신명스카이뷰골드 아파트 경매 물건입니다. 해당 물건은 2004년에 사용승인된 아파트로, 전용면적 84.59㎡ (약 25.59평) 규모입니다. 주변에 은지초등학교 등 교육시설이 있고, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지거래허가구역이었으나 지정 기간이 만료되었고, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구 검암동 지역의 아파트 물건으로, 지역 내 주거 선호도가 높은 편입니다.

* 전용면적 84.59㎡의 선호도 높은 중소형 평형입니다.

* 은지초등학교와 인접하여 학군이 우수합니다.

* 인천 지하철 2호선 검바위역 이용이 가능하여 교통이 편리합니다.

* 인수되는 임차인 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 349,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때, 유찰 횟수 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으나, 감정가의 75% ~ 85% 수준인 261,750,000원 ~ 296,650,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.