나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502077 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 391-2 삼성타워 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화1동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 지하철(인천지하철2호선 인천시민공원역)이 소재하여 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도화동 391-2 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502077 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 391-2 삼성타워 4층402호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 13.25㎡ (약 4.01평)

토지지분: 13.251㎡

건물면적: 57.72㎡ (약 17.46평)

건물지분: 57.715㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화1동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위 환경은 무난합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 지하철 2호선 인천시민공원역이 근거리에 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다.

도로 상태: 본건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일까지, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 해당됩니다.

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 4층 402호입니다.

사용승인일: 2015년 12월 07일.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 21일자 압류(남동구).

현황:

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

주택임차권(김용민, HUG)은 2024년 1월 24일자로 말소 등기되었습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 또한 2026년 3월 17일자로 말소 등기되었습니다.

대항력 있는 임차인(서교진)이 존재하며, 전입일자는 2025년 2월 3일입니다.

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

인수되는 권리: 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 서교진과의 관계는 별도의 법적 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 건물은 업무시설 및 공동주택 용도로 건축되었으며, 주변에 유사한 복합 용도의 시설들이 혼재되어 있습니다. 인근에 행정복지센터, 근린생활시설, 업무시설 등이 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 2호선 인천시민공원역이 있어 교통이 편리하며, 도화1동행정복지센터가 근접해 있습니다.

주변 환경: 업무시설과 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동을 위한 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (서교진): 해당 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 계약되어 있으나 대항력이 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인과의 관계를 해결하지 못할 경우, 상당 기간 임대료 수익 없이 주택을 비워두어야 하거나 명도에 어려움을 겪을 수 있는 매우 큰 재산상 리스크 요인입니다.

HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 관련 사항이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 불명확하여 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있는 불확실성이 존재합니다. 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2015년에 준공된 삼성타워 내 비교적 신축 건물로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 보증금과 차임이 0원인 대항력 있는 임차인 서교진의 존재입니다. 이로 인해 명도 관련 리스크가 매우 크며, 이는 실질적인 취득 가치에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 감정평가액(202,000,000원)과 최근 유사 면적 거래 사례(약 90,000,000원) 간의 차이가 큰 점 또한 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

상대적으로 신축(2015년 준공) 건물에 해당합니다.

인천 미추홀구 내에서 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

대항력 있는 임차인 리스크를 성공적으로 해소할 경우, 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

건물 전용면적: 57.72㎡ (약 17.46평)

현 시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 5월, 53.85㎡): 90,000,000원

이 사례를 기준으로 환산 시, 본 건의 시장 가치는 약 96,465,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본 건 감정평가액은 202,000,000원으로, 시세 및 리스크 요인을 고려한 조정이 필요합니다.

대항력 있는 임차인 (보증금 0원, 차임 0원)의 존재는 명도 관련 상당한 비용과 기간을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다.

이러한 리스크와 감정가, 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 120,000,000원으로 제시합니다.

본 예상 입찰가는 잠재적 리스크 해소 비용과 시장 상황을 반영한 수치이며, 최종 입찰 결정은 임차인 명도 가능성, HUG 인수 조건 확인 등 추가적인 법률 및 현장 조사를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

주변 혐오시설 검색 결과:

"인천광역시 미추홀구 도화동 391-2" 및 "인천광역시 미추홀구 석바위로 10" 일대에 대한 일반적인 검색 결과에서는 해당 물건과 직접적으로 인접하거나 근거리에 위치한 주요 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재된 지역으로, 일반적인 생활 환경을 저해할 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.