나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20326 [1] 경기도 남양주시 진건읍 사능리 191 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.03.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 남양주시 진건읍 사능리 소재 '사능사거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1~3) : 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(사능본동) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 사릉,광해군묘,성묘,안빈묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 일련번호(2) : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(사능본동) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 사릉,광해군묘,성묘,안빈묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 일련번호(3) : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(사능본동) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 사릉,광해군묘,성묘,안빈묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

제시목록 외의 물건

일련번호(2,3) 지상에 후첨 ‘현장사진’과 같이 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 박스 1개동이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) 벽돌조 평슬래브지붕 단층건으로 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단층의 단독주택으로서, 상세내용은 후첨 '건물개황도' 참조바랍니다. - 본건의 이용상황 및 내부구조는 폐문 및 이해관계인 부재 등의 사유로 건축물현황도와 외부관찰, 평가전례상의 이용상황 등을 참조하여 평가하였는 바, 실제 이용상황과 다소 상이할 수도 있으니 경매진행 및 입찰시 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

대상토지 일련번호(1)(사능리191번지)은 2021년 08월 26일에 일련번호(2,3)(사능리 191-5, 191-6번지)으로 분할되었는 바, 대상건물은 현황 일련번호(1~3) 지상에 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 이용상황 및 내부구조는 폐문 및 이해관계인 부재 등의 사유로 건축물현황도와 외부관찰, 건축물현황도면상의 이용상황 등을 참조하여 평가하였는 바, 실제 이용상황과 다소 상이할 수도 있으니 경매진행 및 입찰시 참조하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1번 건물의 일부는 인접지(191-15번지)를 점유하고 있고, 주택의 진입용 대문 및 일부 담장은 인접지(191-2번지)를 점유하고 있음
3. 목록2번(사능리191)은 목록3,4번으로 분할되었고 목록1번 건물은 현황 목록2~4번 지상에 소재하고 있음
4. 목록2번은 공부상 '대'이나 서측 일부가 현황 '도로'로 이용중으로 이를 감안하여 평가하였음, 도로의 정확한 면적은 지적 측량을 요함
5. 목록3,4번 지상에 컨테이너 박스 1개동 소재하나 철거 및 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20326 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진건읍 사능리 191

용도: 단독주택

감정가: 517,673,400원

토지면적: 369.00㎡ (약 111.62평)

건물면적: 99.90㎡ (약 30.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보:

- 사용승인일: 1995년 1월 13일 (건축물 표제부 기준)

- 구조: 벽돌조 (조적조, 연와조)

- 지붕: (철근)콘크리트 (평스라브)

- 층수: 지상 1층

- 연면적: 99.90㎡ (약 30.22평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 남양주시 진건읍 사능리 소재 '사능사거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상토지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 사능본동

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m, 국지도로) 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(남양주 사릉, 광해군묘, 성묘, 안빈묘), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등/용도:주택).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2011년 5월 18일 접수된 안산서부새마을금고 근저당권 (을9, 240,000,000원).

* 본건 경매 개시 결정 등기: 2026년 3월 16일 접수된 유호재 강제경매 (갑4, 109,787,637원).

* 등기부채권 총액: 333,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요: 없음).

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본 건에는 인수되는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '연립주택' 유형으로, 본건(단독주택)과는 주거 형태 및 시장 가치 산정에 있어 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보에 따르면 2026년 5월~7월 사이에 46.02㎡~49.89㎡ 면적의 연립주택이 10,000만원에서 11,500만원 사이에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(517,673,400원)와 상당한 차이를 보입니다.

일반적인 남양주시 진건읍 사능리 일대의 단독주택 시세는 토지의 면적, 건물의 상태, 도로 접근성 등에 따라 편차가 크지만, 369㎡의 토지와 99.90㎡ 건물의 감정가 5억 1천만원대는 해당 지역의 단독주택으로서는 적정하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 유사 지역 단독주택 사례:

* 2025년 4월 2일 유튜브 '반값 경매! 5억 감정가 → 2억대! 남양주 단독주택 대박 기회!' 영상에서는 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 단독주택이 경매로 나왔으며, 감정가 5억 대비 2억대 낙찰 가능성을 언급했습니다. (이는 화도읍 지역으로 본건 소재지와 다름)

* 2023년 8월 7일 유튜브 '사장님 사모님들이 눈독들이는 남양주단독주택 1억 2천 discount sale' 영상에서는 남양주 단독주택 (대지 437㎡, 건축면적 194.1㎡)의 할인 후 분양가가 12억으로 소개되었으나, 이는 신축 고급 단독주택으로 본건과 직접 비교하기 어렵습니다.

* 2024년 7월 19일 유튜브 '단층 구조에 연면적 76평 전망 좋은 4룸 6억대 전원주택 매매' 영상에서는 남양주시 화도읍 월산리에 위치한 단독주택 (대지 150평, 실사용면적 52평 + 다락 24평)이 6억 9천만원에 매물로 나왔습니다.

종합적으로 볼 때, 제공된 연립주택 실거래가는 참고가 어렵고, 유튜브 등을 통해 확인된 인근 지역 단독주택 매물 가격대는 본건의 감정가와 범위가 다양하게 나타나므로, 면밀한 현장 조사와 유사 사례 비교 분석이 필수적입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '사능사거리' 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 소규모 공장 및 창고가 혼재된 지역입니다.

* 편의시설: 정확한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 제한적이나, '사능사거리' 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 지역 개발: 진건읍은 다산신도시와 인접해 있으며, 왕숙신도시 개발이 추진되는 등 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 최근 진건읍 용정리 일대 27만㎡ 개발행위 허가 제한이 공고되었으며, 이는 도시재생 활성화지역 지정과 관련이 있습니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보만으로는 본건 인근에 혐오시설이 존재하는지에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 일부 및 부대시설의 인접지 점유: 목록1번 건물의 일부가 인접지(191-15번지)를 점유하고 있으며, 주택의 진입용 대문 및 일부 담장은 인접지(191-2번지)를 점유하고 있습니다. 이는 향후 명도 및 사용에 있어 법적 분쟁이나 합의가 필요한 부분으로, 상당한 주의가 요구됩니다.

* 토지 분할 및 현황 도로 이용:

* 목록2번(사능리191)은 목록3,4번으로 분할되었고, 목록1번 건물은 현재 목록2~4번 지상에 걸쳐 소재하고 있습니다.

* 목록2번 토지는 공부상 '대'이나 서측 일부가 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이 부분에 대한 정확한 면적은 지적 측량을 통해 확인해야 하며, 이는 토지 사용 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 분할 후 일부 필지가 지적 공부상 도로가 아닌 현황 도로에 접하는 경우, 토지 분할 및 건축허가 관련 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건축물 현황과의 차이 가능성: 건물 이용 상황 및 내부 구조가 폐문, 이해관계인 부재 등으로 인해 건축물 현황도 등과 다소 상이할 수 있다는 점은 입찰 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진건읍 사능리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 5억 1천만원대입니다. 토지(369㎡)와 건물(99.9㎡) 모두 일괄 매각 대상이며, 강제경매로 진행 중입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 본건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 가장 중요한 점은 건물 일부 및 담장, 대문 등이 인접 토지를 점유하고 있다는 사실입니다. 이는 향후 재산권 행사나 거래에 있어 심각한 제약이 될 수 있으며, 별도의 협의나 법적 해결이 필요합니다. 또한, 토지가 분할되어 있고 일부가 현황 도로로 이용 중이라는 점도 추가적인 확인 및 고려가 필요한 부분입니다.

진건읍 지역은 다산신도시, 왕숙신도시 개발 등 발전 가능성을 가지고 있으나, 해당 물건의 입지 조건과 제시된 리스크를 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 장점:

* 남양주시 진건읍이라는 개발 잠재력이 있는 지역에 위치.

* 토지 면적이 369㎡로 비교적 넓은 편.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리상 문제는 없을 것으로 예상.

* 단점:

* 건물 일부 및 부대시설의 인접 토지 점유 (매우 중요).

* 토지 분할 및 현황 도로 이용으로 인한 복잡성.

* 건축물 현황과의 실제 이용상태 차이 가능성.

* 인근 '연립주택' 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 단독주택 시장과의 괴리 가능성.

* 주변 환경이 단독주택, 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서 호불호 갈릴 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 517,673,400원입니다. 제공된 '연립주택' 유형의 최근 매매 정보(100,000,000원 ~ 115,000,000원)는 본건의 단독주택으로서의 가치와 큰 차이를 보여 직접적인 비교는 어렵습니다. 유튜브에서 검색된 인근 단독주택 매매 사례들은 가격대가 다양하게 형성되어 있으며, 본건과 직접적인 비교가 가능한 매물을 찾기 어렵습니다.

특히, 건물 일부의 인접지 점유, 토지 분할 및 현황 도로 이용 등의 중대한 리스크를 고려할 때, 감정가 그대로의 입찰은 매우 위험합니다. 이러한 문제점들을 해결하기 위한 추가 비용과 시간을 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 리스크 고려 이전 감정가: 약 5.2억원

* 리스크 반영 (인접지 점유, 토지 분할, 현황 도로 이용 등): 이 부분을 해결하기 위한 비용 및 시간, 법적 분쟁 가능성을 감안하여 상당한 할인율 적용 필요.

현 시세 조사 및 현장 확인을 통한 정확한 시장 가치 재평가와 리스크 해소 방안 마련이 선행되어야 합니다. 이러한 부분을 고려하여, 보수적으로는 감정가의 60~70% 수준(약 3.1억 ~ 3.6억원) 에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 거친 후 결정하는 것이 현명합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 점유 관계, 토지 이용 현황 등을 직접 확인하고, 해당 리스크를 해소할 수 있는 방안과 비용을 구체적으로 산출한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.