나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60702 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-55 힐링타운 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 ‘LCD서문교차로’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 산업단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택-다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 진입도로를 통하여 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-01-13)(중로1-906)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이보람)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60702 (1)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-55 힐링타운 102동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

토지면적: 63.64㎡ (약 19.26평)

건물면적: 45.03㎡ (약 13.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 ‘LCD서문교차로’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 산업단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

* 도로상태

단지 내 진입도로를 통해 북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 25km 이내의 제한보호구역은 군사 시설과 관련된 규제가 적용될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2026년 3월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(을3)입니다.

* 인수되는 권리

이보람 임차인의 주택임차권(보증금 165,000,000원)이 존재하나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 확인되었습니다. 또한, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 등기부등본상에도 임차권이 말소 예정으로 기재되어 있어, 본건 매수 시 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 기타 권리

파주시의 압류 등 후순위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 다세대주택과 산업단지, 근린생활시설이 혼재된 복합적인 상권입니다.

* 최근 실거래가를 살펴보면, 동일한 '힐링타운' 단지 내 유사 면적(약 45㎡)의 다세대주택이 2025년 11월 125,000,000원, 2026년 1월 137,000,000원, 2026년 3월 135,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다.

* 감정가는 187,000,000원으로, 최근 실거래가와 다소 차이가 있으나, 이는 감정 시점 및 시장 상황에 따른 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트조 평지붕 4층 건물 중 3층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변에 LCD서문교차로가 있으며, 대중교통 이용이 가능한 노선버스 정류장이 인근에 소재합니다.

* 생활 편의시설 및 유해 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사 제한보호구역: 25km 이내의 제한보호구역에 해당하여, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차 보증금 미인수 조건은 긍정적이나, HUG의 계약 변경 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보: 본 건 외 다른 물건과 공동으로 담보 설정된 경우, 경매 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 파주 월롱면에 위치한 다세대주택으로, 최근 거래 사례를 고려할 때 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 임차 보증금 미인수 조건은 매수인의 부담을 덜어주는 긍정적인 요소입니다. 그러나 25km 이내 군사 제한보호구역이라는 명확한 제약 사항이 존재하여, 이는 향후 재산권 행사 및 가치 상승에 큰 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다. 따라서, 이러한 제약 사항을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 미인수: 매수 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

* 인근 산업단지 배후 주거 수요: 주변 산업단지의 근로자 등을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 적정 가격 입찰 시 시세차익 기대: 최근 실거래가 수준에서 낙찰받는다면, 향후 지역 개발 등에 따른 시세 상승 시 투자 이익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(125,000,000원 ~ 137,000,000원)와 건물의 층수(3층)를 고려하고, 군사 제한보호구역 등 잠재적 리스크를 반영하여 신중하게 산정할 필요가 있습니다. 감정가(187,000,000원)와 실거래가 간의 격차가 크므로, 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.