나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60680 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 738-1 진흥타운 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와감정 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 「장곡검문소 교차로」 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립, 다세대주택 등이 밀집하고 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 김재운)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60680 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 738-1 진흥타운 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 70.71㎡ (약 21.39평)

토지지분: 70.71428571428571㎡ (약 21.39평)

건물면적: 60.55㎡ (약 18.31평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 「장곡검문소 교차로」 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립, 다세대주택 등이 밀집하고 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다. 본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현재 권리 관계

본 경매 물건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리인 경기신용보증재단의 가압류(갑10, 2026.03.06.)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김재운

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-15

확정일자: 2022-03-15

배당신고일자: 2024-03-28

등기부등본상 주택임차권(을6)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

또한, 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서(2026.05.21.)에 따르면, 임차인 김재운은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

따라서, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2, 갑8), 주택임차권(을6), 가압류(갑10), 강제경매(갑11) 등 본건 등기부상 권리들은 말소기준권리(갑10)에 의해 대부분 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 201,640,000원.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 거래 금액과 건축 연도에 따라 시세 차이가 존재합니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 양지그린타운(2002년식, 45.675㎡)은 4,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 위너스빌(2017년식, 45.37㎡)은 10,700만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 블루캐슬3동(2013년식, 45.19㎡)은 12,500만원에 거래되었습니다.

본 물건은 60.55㎡(약 18.31평)의 건물 면적을 가지고 있으며, 이는 분석 대상의 평균 면적보다 크거나 유사합니다. 최근 거래된 다세대주택의 평당 시세는 약 325만원에서 914만원 수준으로 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

건물은 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다. 주위에는 근린생활시설이 혼재하고 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 단지 및 건물 정보

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 738-1번지에 위치한 진흥타운 3층 301호입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 4층 건물 내 제3층에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 제한보호구역(전방지역:25km) 지정은 개발 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 건축물 정보 불일치 가능성

제공된 건축물표제부 JSON 정보 상 본건의 주 용도가 '단독주택'으로 표기되어 있으나, 실제 이용 상태 및 감정평가서 상으로는 '다세대주택'으로 이용 중이며 4층 건물 내 3층에 위치하는 것으로 확인됩니다. 이는 공부와의 차이로, 실제 현황을 기반으로 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 하지만, 군사시설 보호구역으로 지정된 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 향후 개발이나 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 감정가액은 201,000,000원이며, 주변 시세 대비 적정성을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 경매 물건으로서 시세 대비 저가 매수 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 201,000,000원입니다. 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단되며(인수 보증금 0원), 권리 관계도 명확하여 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 신축 빌라(2013년~2017년식)는 평당 약 780만원 ~ 914만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본건의 건물 면적(약 18.31평)을 고려할 때, 시세는 약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원대로 추정해 볼 수 있습니다.

하지만 감정가는 2억 1백만원으로, 이는 주변 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 군사보호구역 지정으로 인한 개발 제한 가능성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이하로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 제안하며, 상세한 현장 조사를 통한 물건 가치 재평가 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.