나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1071 [1] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 716 위프라임트윈타워 9층925호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 ‘덕은한강중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 상업 지역으로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상14층 복합판넬 붙임 및 커튼월 마감 등 페어글라스 창호 등

이용상태

업무시설(사무소)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지[제1,2종근린생활시설,업무시설(사무소)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북동측, 북서측 및 남서측 노폭 약 30미터, 노폭 약 25미터 및 노폭 약 8~12미터 내외의 도로와 각각 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-04-09)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 86m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경1071 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 716 위프라임트윈타워 9층925호

건물명: 위프라임트윈타워

용도: 업무시설 (제1,2종 근린생활시설 포함)

감정가: 249,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.19㎡ (약 2.48평)

토지 지분: 8.1916㎡ (약 2.48평)

건물면적: 35.15㎡ (약 10.64평)

건물 지분: 35.15㎡ (약 10.64평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 ‘덕은한강중학교’ 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 상업지역으로, 전반적인 주위 환경이 양호한 편입니다. 대상 물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형의 토지 위에 건축된 건부지로 이용 중입니다. [cite: provided text]

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측 노폭 약 30미터, 북서측 노폭 약 25미터, 남서측 노폭 약 8~12미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어, 이를 통해 인근 지역으로의 연계가 가능합니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 10월 14일 접수된 하나은행의 근저당 120,000,000원입니다. 이 외에 소유권이전(신탁등기말소) 및 임의경매 개시결정 등기가 기재되어 있습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 120,000,000원입니다. [cite: provided text]

3.2. 임차인 현황

현재 '피앤아이라이브주식회사'라는 임차인이 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원에 거주 중입니다. 전입일자(사업일자)는 2020년 10월 7일이며, 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 다만, 확정일자는 확인되지 않았습니다. [cite: provided text]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: provided text]

인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다. [cite: provided text]

4. 상권분석

고양덕은 도시개발사업의 일환으로 조성된 지역으로, 상암DMC와 인접하여 비즈니스 인프라를 공유합니다. 단지 자체만으로도 약 5,000여 세대에 달하는 배후수요가 예상되며, 인근 상암DMC 약 1만 3,000여 세대, 국방부 부지 약 2,400여 세대 등을 포함하면 약 2만 세대에 달하는 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 덕은지구 내 상업지 비율이 1.3%로 낮은 희소성을 가지고 있으며, 이는 고객 유치 및 투자 안정성 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

덕은한강중학교가 인근에 위치하며, 교통 상황 역시 양호합니다. [cite: provided text]

단지 바로 앞에 원종-홍대선 덕은역(예정)이 있어 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 보입니다. 강변북로, 제1·2자유로, 올림픽대로 등 주요 도로망과 인접하여 서울 주요 지역 및 마곡지구로의 이동이 수월합니다. 또한, 월드컵공원, 난지한강공원 등 녹지 공간과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '피앤아이라이브주식회사'가 대항력 있는 임차인으로 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임차인의 명도 관련 절차 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite: provided text]

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 다음과 같은 개발 및 행위 제한 사항을 포함하고 있습니다.

* 도시개발구역: 계획적인 개발이 진행 중인 지역입니다. [cite: provided text, 3, 4, 6]

* 비행안전제5구역(지원): 군사 시설 보호법에 따른 비행 안전 구역으로, 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. [cite: provided text]

* 제한보호구역(전방지역:25km): 군사 안보를 위한 제한 구역입니다. [cite: provided text]

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 한강 수계 수질 개선을 위한 제한 지역으로, 환경 관련 규제를 받을 수 있습니다. [cite: provided text]

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 용도로 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. [cite: provided text]

* 개발 지역 특성: 고양덕은 도시개발사업 구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동에 위치한 업무시설(사무소)로서, 상암DMC와 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현대적인 복합건물인 위프라임트윈타워에 속해 있으며, 건물 구조 및 설비 상태 또한 양호한 것으로 평가됩니다. [cite: provided text] 개발이 활발히 진행 중인 고양덕은 도시개발구역 내에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 주의를 요구하며, 비행안전구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 복합적인 토지이용계획 및 제한상태를 반드시 확인하고 고려해야 합니다. [cite: provided text]

8. 투자 포인트

* 상암DMC 및 마곡지구와 인접한 전략적 입지: 풍부한 비즈니스 인프라와 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 고양덕은 도시개발사업으로 인한 지속적인 지역 발전 및 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 쾌적한 환경: 한강 및 공원 등 녹지 공간과의 인접성으로 쾌적한 업무 환경을 제공합니다.

* 교통 호재: 향후 예정된 덕은역 개통 및 주변 도로망 확충으로 교통 접근성이 더욱 개선될 전망입니다.

* 희소성 있는 상업지 비율: 덕은지구 내 낮은 상업지 비율은 경쟁력을 높이고 안정적인 임대 수익 확보에 기여할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 249,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석되므로, 입찰 시 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 대항력 있는 임차인의 존재 및 복합적인 토지이용계획 상 제한 사항 등을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 임대 현황, 향후 개발 계획, 명도 가능성 및 관련 법규 등을 면밀히 분석하고, 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.