나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60687 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 104동 26층2605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '상탄초등학교' 서측 인근에 위치한 '일산두산위브더제니스' 104동 26층 2605호로서 주변은 대규모 아파트가 주를 이루는 아파트지대이며 인근에 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '탄현역(경의중앙선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2013.04.26 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상57층 건물 내 26층 2605호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 자기질 벽타일 등 마감.(복도) 바닥 : 자기질 바닥타일 깔기 등 마감.(복도) 창호 : 시스템창호 등.

이용상태

단위세대 아파트로 이용중임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에어컨설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있으며 열병합발전에 의한 지역난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주상복합아파트(일산두산위브더제니스)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 및 외곽공도와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 청소년수련시설(저촉),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대 관계: 미상임. *기 타: 대상물건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 부득이하게 내부 현황은 확인이 불가능하여 내부구조는 집합건축물대장상 '건축물현황도'를 기준하였으며, 구조 및 이용상황 등 실제 현황과 다소 상이할 수 있는 바, 경매 진행시 참고 바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 배당요구를 하지는 않았으나 이건 경매신청을 하였으며, 선순위임차권자 김일경 임대차보증금반환채권의 승계인이므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640에 위치한 일산두산위브더제니스 104동 26층 2605호 아파트입니다. 2013년 4월 26일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물이며, 총 8개 동 2700세대의 대단지를 이룹니다. 본 건물의 면적은 전용면적 95.50㎡(약 28.89평)이며, 감정가는 624,000,000원입니다. 토지 지분은 17.24㎡(약 5.21평)입니다.

1.2. 법적 정보

사건번호는 고양지원 2026타경60687 (1)이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 '상탄초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지가 주를 이루는 주거 지역입니다. 또한 근린생활시설 및 각급 학교가 소재하여 생활 편의성이 양호한 환경입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 '탄현역(경의중앙선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

대상 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 대로3류, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(상탄초등학교, 자연유치원), 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2017년 3월 31일 접수된 일산농업협동조합의 근저당권(299,880,000원)입니다. 해당 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사(579,513,054원)이며, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부채권 총액은 약 799,880,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김일경

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 25일

확정일자: 2022년 3월 11일

비고: 선순위 임차권자로서, 임대차보증금반환채권의 승계인으로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선 배당받을 수 있습니다.

* 임차인: 박원용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 30일

비고: 대항력 없음.

3.3. 권리 인수 여부

인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 임차인 김일경은 배당요구 없이도 우선 배당을 받는 것으로 명시되어 있어, 낙찰자가 추가 부담할 금액은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 위치하고 있어 주거 편의성이 높습니다. 특히 일산두산위브더제니스 단지 내에는 쇼핑센터, 식당가, 카페, 마트 등 다양한 상업시설이 입점해 있습니다.

4.2. 개발 계획

인근 지역은 GTX 노선 개통 예정 및 K컬쳐, 경기북부테크노밸리 확정 등으로 지역 개발 기대감이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

일산두산위브더제니스는 총 8개 동, 2700세대로 구성된 대단지 아파트입니다. 최고 59층 높이의 마천루급 주상복합 단지로, 고양시 및 경기 북부 지역의 랜드마크로 평가받습니다.

5.2. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한 휘트니스 센터, 실내 골프연습장, GX룸, 사우나 등 풍부한 커뮤니티 시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육 환경

단지 인근에 상탄초등학교, 일산동중학교 등이 소재하며, 도보 통학 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사는 배당요구를 하지 않았으나, 선순위 임차권자인 김일경의 임대차보증금반환채권 승계인 자격으로 경매를 신청하였습니다. 김일경은 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받을 수 있다는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 조사 제한

이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 현황 확인이 불가하여, 집합건축물대장상의 '건축물현황도'를 기준으로 작성되었습니다. 실제 현황과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 이를 참고하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기 북부 지역의 대표적인 초고층 주상복합 단지인 일산두산위브더제니스에 위치하며, 탄현역 초역세권으로 교통이 편리합니다. 대규모 단지로서 다양한 편의시설과 잘 갖춰진 주거 환경을 자랑합니다. 다만, 선순위 임차인 김일경의 존재와 관련한 특이사항 및 내부 확인 제한 등은 권리분석 및 현장 답사를 통해 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탄현역 초역세권 입지로 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 2,700세대 대단지 규모로 단지 내 및 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 경기 북부 지역의 랜드마크 주상복합 아파트로서, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 선순위 임차인의 권리 관계가 명확히 고지되어 있어, 권리 분석 시 예측 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래된 유사 면적(95.50㎡)의 아파트 거래 사례를 분석해 보면, 2026년 6월 5일 11층이 58,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 26층으로 해당 거래보다 고층임을 고려할 때, 시세는 58,000만원 이상으로 평가될 수 있습니다. 또한, 감정가가 62,400만원으로 제시되어 있어 이를 기준으로 삼을 수 있습니다. 최근 6개월간의 중위 거래가는 5억 8,100만원 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

제시된 감정가(62,400만원)와 최근 유사 면적 실거래가(11층 58,000만원) 및 고층 프리미엄을 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 61,000만원 내외로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 이는 인수 보증금을 제외한 시장 가치를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.