나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60704 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-55 힐링타운 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 '파주LCD일반산업단지' 북서측 인근에 위치하고 있는 공동(다세대)주택인 '힐링타운'내 제102동 제3층 제302호로서 주위는 동류형의 다세대 주택, 단독 및 다가구주택, 일반산업단지, 소규모의 점포, 일부 농경지대 및 임야지대 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 LCD서문교차로를 중심으로 엘지로 등의 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물내의 3층 302호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택내 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, CCTV설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형태에 가까운 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대 주택단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 단지내의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물 대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종 합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 허효준)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60704 (1)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-55 힐링타운 102동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

토지면적: 63.64㎡ (약 19.25평)

건물면적: 45.03㎡ (약 13.62평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리에 위치한 '힐링타운' 내 102동 3층 302호입니다. 주변에는 파주LCD일반산업단지가 있으며, 동류형의 다세대 주택, 단독 및 다가구 주택, 소규모 점포, 일부 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다. 산업단지가 인접해 있어 직주근접 수요가 있을 수 있으나, 전형적인 주거지역보다는 복합적인 지역 환경을 이룹니다.

* 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 LCD서문교차로와 엘지(LG)로 등의 주요 도로가 지나고 있어 제반 교통 사정은 대체적으로 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 형상

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형에 가까운 형태이며, 현재 공동주택 단지의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태

북동측으로 단지 내 진입포장도로에 한 면이 접해 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 4층 건물이며, 본건은 그 중 3층 302호입니다.

* 외벽/내벽/창호

외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태

공동주택인 다세대주택 내 단위 세대로 이용 중입니다.

* 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, CCTV 설비, 승강기 설비 및 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리

압류(파주시, 2023-04-11)

* 소멸되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 갑구의 압류, 강제경매, 을구의 주택임차권(허효준, 금액 165,000,000원)은 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리

없음.

* 임차인 현황

- 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-06

대항력: 없음

비고: 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

- 임차인: 허

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-29

확정일자: 2022-03-29

배당신고일자: 2024-04-25

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 등기부상 말소 예정이나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 '인수조건 변경 확약서'를 제출하여 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이는 HUG가 해당 임차인 관련 사항을 정리할 것으로 예상되며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. HUG의 최종 처리 방안에 따라 변동 가능성이 있으므로 유의해야 합니다.

* 인수 보증금 합계

0원

3. 상권분석

* 주변 시설 및 시세 동향

본건이 소재한 힐링타운 단지는 2019년 준공된 신축급 다세대주택 단지입니다. 최근 1년 내 같은 단지 내 유사 면적(약 45㎡)의 매매가는 1억 2,500만 원에서 1억 3,700만 원 사이로 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 278만 원 ~ 304만 원 수준입니다. 파주 LCD 산업단지가 인접해 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 최근 매매 사례

- 2025년 11월: 힐링타운 101동 (45㎡) 125,000,000원 (직거래)

- 2026년 1월: 힐링타운 105동 (45.03㎡) 137,000,000원 (직거래)

- 2026년 3월: 힐링타운 101동 (45㎡) 135,000,000원 (중개거래)

4. 생활정보

* 편의시설

단지 인근에 소규모 점포가 존재하며, 산업단지 종사자들을 위한 상권이 일부 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 구체적인 대형 편의시설 정보는 부족합니다.

* 교육, 의료 시설

주변 교육 및 의료 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 주거 지역으로서 기본적인 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통

LCD서문교차로 및 주요 도로 인접으로 시내외 이동은 편리하나, 대중교통 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련 불확실성

채권자인 HUG가 임차인 허 관련 보증금 처리에 대해 특별 확약서를 제출하였으나, HUG의 최종 처리 과정 및 임차인과의 조율 결과에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공실 위험

인접 산업단지로 인한 직주근접 수요가 예상되나, 해당 지역의 전반적인 임대 시장 상황 및 공실률에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 노후화

2019년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 환경

본건 인근에 파주 LCD 일반 산업단지가 위치하고 있습니다. 이로 인한 산업 시설의 운영으로 인해 소음, 분진 등의 환경적 영향이 있을 수 있으며, 일부 수요층에게는 선호도가 낮을 수 있습니다. 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 산업단지 인근 지역의 환경적 특성은 고려해야 합니다.

* 미확인 정보

임대 관계 및 내부 구조에 대한 일부 미확인 사항이 존재합니다.

6. 종합 의견

본건은 파주시 월롱면 덕은리에 위치한 힐링타운 내 다세대주택으로, 2019년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 감정가는 1억 8,700만 원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적의 매매가는 1억 2,500만 원에서 1억 3,700만 원 수준으로 파악됩니다.

가장 주목할 부분은 채권자 HUG가 제출한 '인수조건 변경 확약서'로, 이는 대항력 없는 임차인 허 의 보증금 1억 6,500만 원과 관련된 권리가 HUG에 의해 정리될 가능성이 높음을 시사합니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가가 최근 시세 대비 높게 형성된 점과 HUG 관련 리스크 요소를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 직주근접 배후 수요: 파주 LCD 산업단지 인근에 위치하여 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하여 초기 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 정리 용이성: HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 복잡한 권리관계가 매수인에게 인수되지 않을 가능성이 높아, 권리분석의 용이성이 기대됩니다.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 감정가가 시세보다 높게 책정되어 유찰 시 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 187,000,000원

최근 실거래가 범위: 125,000,000원 ~ 137,000,000원

건물 면적: 45.03㎡ (약 13.62평)

본건의 감정가는 최근 실거래가보다 높게 책정되었으며, HUG 관련 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

이 범위는 최근 실거래가 하한선 수준에서 추가적인 위험 요소를 감안하여 책정한 것으로, 실제 입찰 시에는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 그리고 최종적인 권리관계 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.