나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60703 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-56 힐링타운 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 월롱면 덕은리 소재 "파주LCD 일반산업단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하여 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물내 제2층 제202호로서 (사용승인일 : 2019.12.03) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-01-13)(중로1-906)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전반지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택,다가구주택,이파트,연립주택,다세대주택) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정광진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경60703 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-56 힐링타운 101동 2층202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

160,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 62.64㎡ (약 18.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 45.03㎡ (약 13.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 "파주LCD 일반산업단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하여 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서, 현재 "다세대주택" 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전반지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권보존 (박노구): 2019-12-24

* 소유권이전 (서호범): 2022-04-28 (매매)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2026-03-17, 179,365,085원 (말소기준권리)

* 압류 (파주시): 2026-05-20 (말소)

* 주택임차권 (정광진): 2024-04-26, 165,000,000원 (인수)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 3월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부상 주택임차권(정광진)은 '인수'로 기재되어 있으나, 아래 HUG 인수조건 변경 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 분석

3.4. 1.임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자):

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 2.임차인: 정광진

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-22

* 확정일자: 2022-03-22

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 있음

* 비고:

3.5. HUG 인수조건 변경 상세

신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전 주택임차권자 정광진)는 2026년 5월 21일 자로 제출한 인수조건변경확약서를 통해, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이에 따라, 등기부상 '인수'로 기재된 정광진 임차인의 주택임차권은 대항력이 포기되었으므로 사실상 인수 부담이 없다고 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 고려하면, 낙찰자는 해당 임차인에 대한 보증금 반환 의무를 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 산업단지 영향

본건은 "파주LCD 일반산업단지" 인근에 위치하여 직주근접 수요가 있을 수 있으며, 주거지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 산업단지가 인접해 있어 배후 수요 및 상권 활성화 가능성은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 사용승인일

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호이며, 2019년 12월 3일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 미상, 창호는 샷시 창호 등입니다.

5.2. 설비내역

기본적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있는 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (정광진)

정광진 임차인은 전입일자 및 확정일자를 통해 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 6500만원입니다. 하지만 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력 및 보증금 인수 부담이 완화될 가능성이 높습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경으로 인한 리스크 완화 여부

HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 리스크는 상당 부분 해소될 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류의 효력 및 법적 해석에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 규정을 준수해야 합니다. 또한, 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 건축 등 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도(2019년)가 비교적 짧고, 파주 LCD 산업단지 인근에 위치한 다세대주택입니다. 등기부상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건 변경 확약서로 인해 임차인 관련 인수 부담이 대폭 완화될 것으로 예상됩니다. 이는 본건의 투자 가치를 높이는 주요 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 토지이용계획 상 허가구역 및 군사시설 보호구역에 해당하므로 관련 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. HUG 인수조건 변경으로 인한 권리관계 명확성

HUG의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의로 인해, 낙찰자는 임차인 관련 권리관계를 명확하게 인수할 수 있으며, 보증금 미반환 등의 잠재적 리스크를 최소화할 수 있습니다.

8.2. 파주 LCD 산업단지 인근 입지

주변의 파주 LCD 일반산업단지는 지역 경제의 중요한 축으로서, 관련 종사자들의 주거 수요를 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지(힐링타운 101동)의 유사 면적(45㎡) 물건이 2026년 3월 5일에 135,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 동일 단지(힐링타운 105동)의 2026년 1월 31일 거래가는 137,000,000원입니다. 감정가는 160,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다. HUG의 인수조건 변경으로 임차인 관련 부담이 없다는 점을 고려할 때, 최근 실거래가를 중심으로 시세를 판단하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 동일 건물(101동)의 실거래가 135,000,000원을 기준으로, 임차인 관련 리스크가 해소된 점을 감안하여 약간의 상승 여력을 고려한 예상 입찰가를 산정합니다.

따라서, 예상 입찰가는 138,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.