나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60701 [1] 경기도 파주시 야당동 55-2 수팰리스 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 2층 202호로서, 외벽 : 벽돌치장쌓기마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1개호로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지로 세장형이며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60701 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 55-2 수팰리스 102동 2층202호

용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 72.61㎡ (약 21.97평)

건물면적: 65.91㎡ (약 19.94평)

감정가: 380,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 근거리에는 야당역(경의중앙선)이 있어 대중교통 편익은 보통 수준입니다. 본건 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 이용

건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 2층 202호이며, 외벽은 벽돌치장쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 이중창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택 1개호로 이용 중입니다.

3.2. 설비 및 토지 상태

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 2필 일단지로 세장형이며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한

본건은 계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

소유권보존: 강성길 (2021-09-27)

소유권이전: 양성옥 (2021-12-21)

근저당권 (말소기준권리): 신한은행 (2021-12-21), 채권최고액 380,600,000원

소유권이전: 이연화 (2026-06-16, 상속)

임의경매: 에프에스제이2509유동화전문유한회사 (2026-03-17)

등기부채권 총액: 380,600,000원

4.2. 소멸/인수 권리

매각으로 모든 권리가 소멸되며, 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본건의 경우 인수 보증금이 없어 명확한 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유자 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 실거래가 비교 (2026년 7월 기준)

* 태종에비뉴 202동203동 (2019년 건축, 다세대, 65.1㎡, 3층): 28,500만원 (2026.07.02 거래)

* 요산아트빌102동 (2015년 건축, 연립, 56.035㎡, 1층): 15,000만원 (2026.07.01 거래)

* 자연에가2동 (2015년 건축, 연립, 57.45㎡, 2층): 18,000만원 (2026.07.01 거래)

5.2. 시세 분석 및 감정가 평가

본건(수팰리스 102동 2층202호, 65.91㎡)의 감정가는 380,000,000원입니다.

가장 유사한 조건의 거래 사례는 2019년에 건축된 태종에비뉴(65.1㎡)로, 2026년 7월 2일에 28,500만원에 거래되었습니다. 본건과 면적, 건축 연도가 유사함에도 불구하고 감정가가 약 33% 높은 것으로 나타나, 감정가가 현재 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

요산아트빌, 자연에가 등 다른 연립주택 사례는 건축 연도가 더 오래되었고 면적이 작은 편으로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 환경

야당역(경의중앙선) 및 버스정류장이 근거리에 있어 교통이 편리합니다. 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. "운정4동 행정복지센터"가 인근에 위치합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리상 리스크

말소기준권리인 근저당권 외 추가 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 관련 보증금 인수 부담은 0원이나, 임대관계가 미상인 점은 유의해야 합니다.

7.2. 행위 제한 및 기타 리스크

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.8.26 ~ 2026.8.25), 해당 기간 내 다세대주택을 취득하는 경우 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. (외국인 등에게 적용되는 내용이나, 내국인도 일정 규모 이상의 토지 취득 시 허가를 받아야 하는 경우도 있음. 정확한 허가 조건은 관할 관청에 확인 필요.)

가축사육제한구역 및 성장관리구역(준주거 Zone)에 해당하여 향후 개발 및 건축 행위에 일부 제한이나 영향을 받을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 답사를 통한 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능하나, 감정가가 최근 실거래가 대비 높아 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 절차에 대한 확인이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

야당역 인근의 입지로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

유사 면적의 다세대주택 실거래가(28,500만원)를 고려할 때, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 명도 후 비교적 빠른 자금 회수가 가능할 것으로 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 380,000,000원이나, 최근 유사 면적(65.1㎡)의 다세대주택 실거래가가 28,500만원(285,000,000원)임을 고려할 때, 감정가는 현재 시세보다 높은 수준으로 판단됩니다.

토지거래허가구역 지정 등 행위 제한 사항과 최근 시세 동향을 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

가장 유사한 거래 사례인 28,500만원을 기준으로, 본건의 면적 및 기타 조건을 고려하고 경매 시장의 일반적인 낙찰가율(감정가의 80~100% 수준)을 감안했을 때, 예상 입찰가는 260,000,000원에서 300,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 현황, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.