나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60710 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 630-3 삼성캐슬풍동2차테라하우스 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산역(경의중앙선, 서해선)" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 풍산역(경의중앙선, 서해선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도11m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 신웅철)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.
2. 집합건축물대장상 공용부분(12.53㎡) 포함하여 평가 및 매각함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 현황

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 630-3 삼성캐슬풍동2차테라하우스 1동 4층401호

* 건물 구조 및 용도: 철근콘크리트구조 경사지붕, 4층 중 4층, 다세대주택

* 면적

* 토지면적: 70.42㎡ (약 21.30평)

* 건물면적: 58.62㎡ (약 17.73평)

* 토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

* 집합건축물대장상 공용부분: 12.53㎡ (약 3.79평) 포함하여 평가 및 매각함.

* 감정가: 432,000,000원

* 경매 정보: 부동산강제경매, 사건번호 고양지원 2026타경60710 (1)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

* 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산역(경의중앙선, 서해선)" 북동측 근거리에 위치함.

* 주위는 다세대, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

* 교통상황

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 풍산역(경의중앙선, 서해선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

1.3. 권리분석

* 채권자 정보: 주택도시보증공사

* 임차인 현황

* 주택임차권자: 신웅철 (현 주택도시보증공사)

* 보증금: 430,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-06

* 확정일자: 2022-11-24

* 대항력: 없음

* 주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출하였음. 이에 따라 임차인의 보증금 430,000,000원은 인수되지 않음.

* 등기부등본 요약 (말소기준 권리 포함)

* 말소기준권리: 고양시 압류 (갑4, 2025-06-25)

* 모든 권리(임차권, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 늦거나, 확약서에 의해 말소 처리되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을7, 신웅철, 430,000,000원)은 말소 처리되었음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.4. 상권 및 생활정보

* 주변 시세 분석

* 본건과 유사한 시기의 건축물(2013년식 ~ 2019년식)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 40㎡(약 12평)의 경우 23,000만원 ~ 24,500만원에 거래되었으며, 전용면적 약 48㎡(약 14.6평)는 28,000만원에 거래되었음.

* 이를 평당 가격으로 환산 시 약 190만원 ~ 203만원 수준임.

* 본건 건물면적 58.62㎡(약 17.73평)를 고려할 때, 시세는 약 33,900만원 ~ 36,000만원 범위로 추정됨.

* 다만, 감정가는 432,000,000원으로 시세 추정치보다 높게 책정되어 있어, 실제 시장 가치와 감정가 간의 차이에 대한 추가적인 검토가 필요함.

* 생활 편의시설

* 인근에 다세대, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 풍산역(경의중앙선, 서해선)이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 혐오시설

* 주변 지역을 조사한 결과, 본건으로부터 인접하여 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가(432,000,000원)와 주변 유사 물건의 최근 매매가(약 23,000만원 ~ 28,000만원) 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 고가 낙찰 시 시세 차익을 얻기 어려울 수 있음.

* 인수조건 변경 확약서 제출로 임차인 관련 법적 부담은 없으나, 관련 서류 및 절차를 철저히 확인해야 함.

1.6. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음 (0원).

* 말소기준권리보다 선순위인 권리(임차권)가 존재했으나, HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 풍산역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 양호함.

* 신축급(2017년 준공)의 테라하우스로, 주거 환경이 양호함.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 교통 및 주거 환경 또한 양호한 편이나, 감정가와 주변 최근 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 철저한 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. HUG의 인수조건 변경 확약서 내용과 등기부등본 상의 말소 여부를 재확인하여 인수 부담이 없음을 명확히 해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 432,000,000원이나, 주변 유사 면적 물건의 최근 시세는 약 23,000만원 ~ 28,000만원 수준입니다.

* 본건 면적(58.62㎡)을 고려하여 시세로 환산 시 약 33,900만원 ~ 36,000만원으로 추정됩니다.

* 임차인 인수 부담이 없고, 주변 시세와 감정가의 차이를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에, 예상 입찰가는 약 350,000,000원 수준에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. (본 금액은 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 참고 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 반영해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.