나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60711 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 589-16 위너스 빌 107동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)4층 건내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창 호 : 하이샷시 창호

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동측으로 폭 약6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자 연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방 지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립 다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.06.10.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60711 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 589-16 위너스 빌 107동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 191,000,000원

토지면적: 43.00㎡ (약 12.98평)

토지지분: 43.0013㎡ (약 12.98평)

건물면적: 45.37㎡ (약 13.72평)

건물지분: 45.37㎡ (약 13.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (2026.03.17 접수)

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 권리분석

1.2. 1.매각물건 현황

본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 위너스 빌 107동 4층 401호 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-12

대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김 (등기상 권리자))

보증금: 190,000,000원

확정일자: 2022-10-20

배당신고일자: 2024-11-18

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 인수조건변경확약서를 통해 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-26

대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 주의가 필요합니다.

1.2. 3.말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(을3, 2026.03.17 접수)이며, 매각으로 인해 해당 권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부상 을3 주택임차권(김효진, 190,000,000원)은 말소 예정입니다. 또한, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있어 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 입지조건

1.3. 1.주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 자연환경이 혼합된 환경입니다.

1.3. 2.교통 및 접근성

본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.4. 상권분석

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능하나, 대규모 상업지구와의 접근성은 높지 않습니다. 지역 내 주거 수요를 기반으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.교육시설

"내유초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경은 보통입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.HUG 인수조건 변경 관련

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함에 따라, 해당 금액(190,000,000원)은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG의 채권 관련 세부 사항 및 변경 확약서의 법적 효력에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 2.임차인 관련 주의사항

김 , 이 임차인은 대항력이 있으며 전입일자상 본 건의 말소기준권리보다 선순위에 해당하나, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인의 보증금 반환 채무를 인수할 가능성은 낮으나, 임대차 계약의 실제 내용 및 그로 인한 법적 쟁점에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 3.토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약허가구역 지정은 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택입니다. 주변 환경은 주거, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 교통은 보통 수준입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 2명(김 , 이 )이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있고, 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인들의 실제 권리관계 및 HUG 조건 변경의 세부 내용에 대한 리스크는 존재합니다. 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하여 투자 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 동일 단지(위너스 빌) 내 유사 면적 물건의 최근 매매 사례가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

* HUG의 조건 변경으로 인해 명확히 인수되는 임차보증금이 없어 명도 관련 리스크가 줄어들 수 있습니다.

* 다세대주택으로, 비교적 소액으로 투자가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 동일 단지인 위너스 빌 103동 및 104동의 45.37㎡ 면적이 2026년 7월 107,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 인근 블루캐슬 3동(2013년식, 45.19㎡)이 2026년 7월 125,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 191,000,000원으로, 유사 단지 거래가 대비 높은 편입니다. HUG 관련 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 존재, 토지 이용 제한 사항 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 시장 거래가를 참고하여, 본 건의 입찰가는 107,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가와 시세의 괴리가 크고 각종 리스크 요인이 존재하므로, 상세한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

종합적인 분석과 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 약 120,000,000원 (12,000만원) 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.