나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경130 [1] 경기도 양주시 은현면 용암리 349-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2026.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 용암리 소재 "용암2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공장 및 창고시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 공업용 건부지 및 부속토지(주차장) 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 노폭 약4미터 ~ 약5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,은현56), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>해당지번 중 832㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)국가지리정보 보완관리규정 제10조제11조에 의거 전력 통신 가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간 시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,은현56), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>해당지번 중 189㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)국가지리정보 보완관리규정 제10조제11조에 의거 전력 통신 가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간 시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 일반철골구조 일반철골구조지붕 2층 건으로서(사용용승인일 : 2020. 09. 21) 외 벽 : 외장판넬 마감. 내 벽 : 판넬 및 내부 인테리어 마감. 창 호 : 샷시 창호임. 기호(4),(5) : 일반철골구조 일반철골구조지붕 단층 건으로서(사용용승인일 : 2020. 09. 21) 외 벽 : 외장판넬 마감. 내 벽 : 판넬 및 내부 인테리어 마감. 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(3) : 공장, 사무실, 창고 등으로 이용중임. 기호(4),(5) : 공히 창고로 이용중임.

설비내역

상,하수도시설 및 위생설비 등이 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 기호(3) 건물은 일반건축물대장 상, 2025년 09월 29일자로 일부가 증축(추인) 등재 되어 있음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 건물 지붕위에 매각에서 제외되는 타인 소유 추정 태양광설비 수기 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 의정부지방법원 2026타경130 (1) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 은현면 용암리 349-3

용도: 공장

토지 면적: 4160.00㎡ (약 1258.4평)

건물 면적: 2326.30㎡ (약 703.7평)

제시외 건물 면적: 378.84㎡ (약 114.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적 요약

감정가: 3,814,237,930원

토지 총 면적: 4160.00㎡ (약 1258.4평)

건물 총 면적: 2326.30㎡ (약 703.7평)

건물 제시외 면적: 378.84㎡ (약 114.6평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 양주시 은현면 용암리 소재 "용암2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 공장 및 창고시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건 또한 보통 수준으로 판단됩니다. 이는 물류 이동 및 직원의 출퇴근에 무리가 없을 것으로 보입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지입니다. 현재 공업용 건부지 및 부속 토지(주차장) 등으로 이용 중에 있습니다. 동측 및 남측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 일부 토지(기호 1: 832㎡, 기호 2: 189㎡)는 전원개발사업구역에 포함되어 있으며, 국가지리정보 보완관리규정에 의거 국가기간 시설이 포함된 지도 정보는 공개 제한 대상으로 분류되어 도면에 표기되지 않습니다. 이는 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황 (말소기준권리, 채권 총액)

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 16일 접수된 하나은행 근저당권(을1)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부 채권 총액: 2,546,000,000원 (주요 채권자: 하나은행, 남양부직포주식회사 등)

건물 등기부 채권 총액: 3,546,000,000원 (주요 채권자: 하나은행, 신용보증기금, 남양부직포주식회사 등)

3.2. 인수되는 권리

본 물건에서 매수인에게 인수되는 권리는 목록 1. 을구 순위 3번 및 목록 2. 을구 순위 8번의 구분지상권 설정 등기(2022.5.11.자)입니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 정보 및 대항력

* 주식회사디스페이스씨: 보증금 0원, 차임 1,500,000원, 전입(사업)일자 2025-07-07. 대항력 없음.

* 주식회사클린케어: 보증금 0원, 차임 2,000,000원, 전입(사업)일자 2021-03-24. 대항력 없음.

두 임차인 모두 대항력이 없어 명도 대상이 될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 총인수보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 업종 분포

본 물건이 위치한 지역은 주로 공장 및 창고시설이 밀집한 산업 단지 형태를 띠고 있습니다. 이와 함께 농경지, 임야, 단독주택 등도 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

4.2. 주변 주요 시설 (혐오시설 포함)

주변에 대규모의 혐오시설(폐기물 처리장, 산업 폐수 처리장 등)이 직접적으로 언급되거나 확인된 정보는 없습니다. 다만, 토지이용계획 상 전원개발사업구역 및 국가기간 시설 관련 공개 제한 구역이 포함되어 있어, 인근에 전력, 통신, 가스 등의 기반 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

인근에 용암2리 마을회관이 있으나, 일반적인 상업 시설이나 대형 편의시설에 대한 정보는 부족합니다. 공장 밀집 지역의 특성상 생활 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

5.2. 교육/의료 시설 (미확인 시 명시)

인근 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 및 종합병원 등 주요 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 제외 물건

건물 지붕 위에 설치된 태양광 설비(타인 소유 추정)는 매각에서 제외됩니다. 또한, 제시외 컨테이너가 매각에서 제외된다는 내용이 명시되어 있습니다.

6.2. 건물 관련 특이사항 (미등기 증축 등)

본건 기호(3) 건물은 일반건축물대장 상 일부 증축(추인)이 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서 상에는 미등기 상태로 남아있는 부분이 있습니다. 이는 추후 등기 관련 정리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용상의 제약

일부 토지가 전원개발사업구역에 포함되어 있어 개발에 제한이 있을 수 있으며, 국가기간 시설 관련 지도 공개 제한으로 인한 정보 부족도 잠재적 제약 요인입니다.

6.4. 기타 법규 및 행정 사항

토지이용계획 상 계획관리지역이나, 전원개발사업구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 은현면의 공장 밀집 지역에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 넓은 토지와 비교적 신축(2020년 준공) 건물을 저렴하게 취득할 기회일 수 있습니다. 그러나 매수인에게 인수되는 구분지상권, 일부 미등기 증축 부분, 매각 제외 물건 존재, 토지 이용상의 제한 등은 입찰 전 반드시 확인하고 법률 전문가와 상의하여 명확히 파악해야 할 사항입니다. 대항력 없는 임차인은 명도 대상이므로 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4160.00㎡ (약 1258.4평)으로, 사업 확장 또는 추가 시설 설치가 용이합니다.

* 공장/창고 용도로 적합한 입지: 산업단지 내에 위치하여 관련 업종의 운영에 유리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로, 즉시 사용 가능하며 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 사업 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 총 보증금: 0원

감정가: 3,814,237,930원

본 물건은 다수의 채권이 존재하나, 매각으로 대부분 소멸될 예정이며, 인수되는 권리(구분지상권) 및 제시외 물건, 미등기 증축 등 특이사항에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 관련 리스크는 낮은 편입니다.

종합적으로 고려할 때, 감정가의 70%~80% 수준인 약 27억원 ~ 30억원 내외에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 해당 범위 내에서 실제 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 인수되는 구분지상권의 영향 분석, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.